Plex · Méthode · 12 octobre 2026
Un bon immeuble locatif se reconnaît à ses documents avant ses photos : voici les douze points que l'équipe vérifie, dans l'ordre.
Choisir un bon immeuble locatif à Montréal se fait en douze vérifications : les baux réels (loyer, date, durée), l'historique au Tribunal administratif du logement, les revenus justifiés par les relevés, les dépenses réelles (taxes, assurance, énergie), le prix contre les ventes comparables (plex médian 930 000 $ en 2026, 97 % du prix demandé), le rendement calculé et non promis, l'état du toit, de la brique, des fondations, de la plomberie et de l'électricité, le zonage et les permis des travaux passés, le certificat de localisation, le logement que vous occuperez, la vacance et le quartier (loyers médians de 1 500 $ à 2 700 $ selon l'arrondissement), et le financement adapté au nombre de logements.
Demandez chaque bail, pas le sommaire des revenus. Pour chaque logement : le loyer, la date d'entrée, la durée, les services inclus (chauffage, électricité, stationnement), les clauses particulières. Un immeuble « loué 1 750 $ par logement » dont deux baux datent de 2015 à 1 150 $ vaut moins que sa fiche, parce qu'au Québec ces loyers remontent seulement au renouvellement, aux taux publiés par le Tribunal administratif du logement.
Les dossiers du TAL sont publics : recours en fixation de loyer, en non-paiement, en reprise de logement. Un immeuble avec des dossiers ouverts se négocie, ou s'évite. Demandez aussi au vendeur l'avis de renouvellement envoyé et les réponses reçues : un refus de hausse en cours change le revenu de l'année.
Les loyers se prouvent par les relevés bancaires ou les reçus des douze derniers mois, pas par la déclaration du vendeur. Un écart entre les baux et les dépôts est un signal : logement vacant, locataire en retard, loyer payé en partie au noir.
Les comptes de taxes municipales et scolaires, la police d'assurance, les factures d'énergie si le propriétaire paie le chauffage, les contrats d'entretien (déneigement, extermination). Notre règle de pouce de 2 % du prix par année se vérifie ici; un immeuble chauffé à l'électricité par le propriétaire peut dépasser 3 %.
À Montréal, le plex médian s'est vendu 930 000 $ de janvier à septembre 2026, le duplex 840 000 $, le triplex 932 000 $, le quadruplex 1 085 000 $, et à 97 % du prix demandé. Mais la médiane de l'île ne dit rien d'une rue : ce qui compte, ce sont les plex vendus dans le même secteur, de la même taille et du même état dans les six derniers mois, que le courtier sort du système Centris. Notre dossier immeuble à revenus à Montréal en 2026 donne les repères par type et par arrondissement.
Taux de capitalisation (revenu net divisé par le prix), multiplicateur du revenu brut, trésorerie après financement : trois chiffres que vous calculez vous-même avec les baux du point 1 et les dépenses du point 4. Au prix médian de 2026, le duplex sort à 3,0 % de capitalisation, le triplex à 4,8 %, le quadruplex à 5,7 %; le calcul détaillé est dans est-ce rentable d'acheter un immeuble à revenus à Montréal. Une fiche qui annonce un rendement sans montrer les baux ne vaut rien.
Les plex montréalais ont souvent de 70 à 110 ans. Trois postes font les grosses factures : la toiture (membrane, drains, parapets), la maçonnerie (briques gonflées, joints, linteaux) et les fondations (fissures, infiltration, drain français). Faites inspecter avant d'offrir ou offrez sous condition d'inspection, et demandez les factures des travaux passés avec leurs garanties.
Entrée d'eau en plomb (encore présente dans plusieurs arrondissements, avec le programme de remplacement de la Ville), colonnes en fonte, panneau électrique à fusibles ou de 60 ampères, filage ancien : chacun pèse sur l'assurabilité et sur la prime. Un compteur électrique par logement est un avantage; un chauffage central payé par le propriétaire, une dépense à budgéter.
Le nombre de logements déclaré à la Ville doit correspondre à ce que vous achetez : un sous-sol transformé en quatrième logement sans permis est un triplex pour la Ville, et un risque pour vous (mise en conformité, assurance, revente). Vérifiez le rôle d'évaluation et, au besoin, le registre des permis de l'arrondissement.
À jour, il montre les empiétements, les servitudes, le respect des marges et la conformité des agrandissements. Un certificat ancien ou absent retarde la transaction et peut cacher un problème; le vendeur doit en fournir un qui reflète l'état actuel.
Si vous habitez l'immeuble, le logement libre à la signature change tout : la reprise d'un logement occupé pour s'y loger suit des règles et des délais stricts, et une indemnité peut être due. Si vous n'y habitez pas, le taux d'inoccupation du quartier et le loyer médian des baux signés (de 1 500 $ à Montréal-Nord à 2 700 $ à Outremont) disent combien de temps un logement se reloue.
Propriétaire occupant d'un duplex : prêt assuré possible avec 5 % de mise de fonds; triplex ou quadruplex occupé : 10 %; non occupant : 20 % et une partie seulement des loyers reconnue par le prêteur. Cinq logements et plus : prêt commercial sur le revenu net de l'immeuble. Faites qualifier le prêt sur les baux réels avant de visiter, pas après.
Les baux réels : loyer, date, durée, services inclus, parce qu'au Québec ils fixent le revenu pour des années. Tout le reste (prix, rendement, financement) se calcule à partir d'eux.
Oui, et un inspecteur habitué aux immeubles anciens : toit, maçonnerie, fondations, plomberie et électricité sont les cinq postes qui font les grosses factures, et ils se voient avant l'offre.
Par les ventes fermées de plex comparables dans le secteur, pas par la médiane de l'île ni par la fiche; en 2026, le plex montréalais se vend à 97 % du prix demandé, donc une négociation documentée est la norme.
Source des chiffres : Centris (Matrix), ventes de plex à Montréal de janvier à septembre 2026 et baux signés sur douze mois, compilés par l'équipe Loaa & Manseur; règles de financement des assureurs hypothécaires, à confirmer avec votre courtier hypothécaire; règles locatives : Tribunal administratif du logement. Cette grille ne remplace ni l'inspection ni les conseils d'un professionnel du droit.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 12 octobre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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