Plex · Rendement · Saint-Hyacinthe · 2026
La réponse honnête tient en trois calculs, et elle dépend de qui habite l'un des logements : taux de capitalisation, trésorerie financée à 80 %, coût net pour le propriétaire occupant, à Saint-Hyacinthe, au prix médian de 2026 et au loyer médian. Hypothèses étiquetées, rien d'estimé au hasard.
Non pour le duplex, oui pour le triplex et le quadruplex : à Saint-Hyacinthe, au prix médian de janvier à septembre 2026 et au loyer médian de 1 600 $ par logement, financé à 80 %, le duplex (545 000 $) perd environ 68 $ par mois, le triplex (561 500 $) dégage environ 1 433 $ par mois, le quadruplex (639 000 $) dégage environ 2 568 $ par mois, avant impôt, remboursement de capital compris dans la dette. Les taux de capitalisation vont de 5,0 % (duplex) à 10,0 % (quadruplex), tous au-dessus du taux hypothécaire de 4,24 %. En propriétaire occupant, se loger dans un logement du triplex coûte 471 $ par mois net, contre un loyer de 1 600 $ et un paiement de 2 197 $ sur la maison médiane (507 500 $, 20 % de mise). Hypothèses étiquetées, calcul reproductible. Source : Centris (Matrix) et pages loyer du site, hypothèses de l'équipe, compilé le 13 octobre 2026.
Les hypothèses, avant les chiffres
Un calcul de rentabilité ne vaut que par ses hypothèses, alors les voici, toutes. Prix : les médianes de Saint-Hyacinthe de janvier à septembre 2026 (Centris, Matrix, catégorie Propriété à revenus) : duplex 545 000 $ (41 ventes), triplex 561 500 $ (8 ventes), quadruplex 639 000 $ (13 ventes). Loyer : 1 600 $ par logement et par mois, le loyer médian des baux signés par l'intermédiaire d'un courtier à Saint-Hyacinthe dans les douze derniers mois (loyer médian à Saint-Hyacinthe). Dépenses d'exploitation : 2 % du prix par année (taxes municipales et scolaires, assurance, entretien courant), une règle de pouce qui se vérifie immeuble par immeuble. Financement : 80 % du prix, 4,24 % sur 25 ans, les mêmes hypothèses que notre page est-ce rentable d’acheter un immeuble à revenus à Montréal. Pas de vacance, pas de mauvaise créance, pas de gros travaux : le calcul est donc optimiste.
Le calcul, immeuble par immeuble
| Au prix médian de 2026, financé à 80 % | Duplex | Triplex | Quadruplex |
|---|---|---|---|
| Prix médian (ventes) | 545 000 $ (41) | 561 500 $ (8) | 639 000 $ (13) |
| Prix par porte | 272 500 $ | 187 167 $ | 159 750 $ |
| Loyers bruts par année (1 600 $ par logement) | 38 400 $ | 57 600 $ | 76 800 $ |
| Dépenses d'exploitation (2 % du prix) | 10 900 $ | 11 230 $ | 12 780 $ |
| Revenu net d'exploitation | 27 500 $ | 46 370 $ | 64 020 $ |
| Taux de capitalisation | 5,0 % | 8,3 % | 10,0 % |
| Multiplicateur du revenu brut | 14,2 | 9,7 | 8,3 |
| Service de la dette (prêt de 80 %, 4,24 %, 25 ans) | 28 314 $ | 29 172 $ | 33 198 $ |
| Trésorerie par année, avant impôt | −814 $ | +17 198 $ | +30 822 $ |
| Trésorerie par mois | −68 $ | +1 433 $ | +2 568 $ |
| Loyer par porte qui met la trésorerie à zéro | 1 634 $ | 1 122 $ | 958 $ |
| Prix d'achat qui met la trésorerie à zéro | 534 000 $ (−2 % vs médiane) | 801 000 $ (+43 % vs médiane) | 1 067 000 $ (+67 % vs médiane) |
La réponse à la question du titre, pour un investisseur qui n'y habite pas : non pour le duplex, oui pour le triplex et le quadruplex. Tous les taux de capitalisation dépassent pourtant le taux hypothécaire de 4,24 %; ce qui fait passer le duplex sous zéro, c'est le remboursement de capital inclus dans les versements, de l'argent qui sort du compte mais reste dans le bilan. Le quadruplex est celui qui dégage le plus (+2 568 $ par mois) parce que la porte y coûte 159 750 $ contre 272 500 $ pour le duplex; sa marge disparaît avec un logement vide quelques mois ou un toit à refaire.
Ce que la trésorerie ne montre pas
La trésorerie n'est pas le rendement. La première année, le remboursement de capital inclus dans les versements est d'environ 10 325 $ sur le triplex et 11 750 $ sur le quadruplex : de l'argent qui sort de votre compte mais reste dans votre bilan. Et la plus-value : le triplex médian de Saint-Hyacinthe a pris 192 % en dix ans (192 500 $ en 2016), soit 11,3 % par année composés; à ce rythme, le triplex de 561 500 $ gagnerait environ 63 450 $ la première année. Le passé ne garantit pas l'avenir, et le triplex de Saint-Hyacinthe a reculé en 2026 quand les taux ou l'offre ont bougé. Mais c'est là que se fait le rendement d'un plex en 2026 : le capital et la plus-value, pas seulement le chèque mensuel.
La version qui marche : le propriétaire occupant
| Vous habitez un logement, les autres sont loués | Duplex (mise 5 %) | Triplex (mise 10 %) | Quadruplex (mise 10 %) |
|---|---|---|---|
| Loyers reçus par année | 19 200 $ | 38 400 $ | 57 600 $ |
| Service de la dette (prêt assuré, 4,24 %, 25 ans, prime SCHL non comptée) | 33 623 $ | 32 818 $ | 37 348 $ |
| Coût net de votre logement par mois (dette + dépenses − loyers) | 2 110 $ | 471 $ | −623 $ |
| Pour comparer : loyer médian d'un logement | 1 600 $ | 1 600 $ | 1 600 $ |
| Pour comparer : paiement sur la maison médiane (507 500 $, 20 %) | 2 197 $ | 2 197 $ | 2 197 $ |
Lu ainsi, occupés, le duplex, le triplex et le quadruplex coûtent à leur propriétaire moins que la maison médiane de Saint-Hyacinthe (2 197 $ par mois à 20 % de mise), et le triplex et le quadruplex coûtent même moins qu'un loyer de 1 600 $ : les locataires paient le logement du propriétaire, et une partie de son capital. Le meilleur des trois pour se loger est le quadruplex (il rapporte même 623 $ par mois net). La prime d'assurance prêt (SCHL ou équivalent) s'ajoute au prêt et augmente ces versements de quelques centaines de dollars par mois : à chiffrer avec votre courtier hypothécaire.
Saint-Hyacinthe parmi les 19 villes
- Saint-Hyacinthe est 5e sur 19 villes au taux de capitalisation du triplex (8,3 %, médiane des villes 6,2 %); la plus rentable est Saguenay (16,1 %), la moins rentable Mirabel (4,6 %).
- Au prix médian et au loyer médian, financé à 80 %, le triplex est en trésorerie positive dans 14 villes sur 19, le quadruplex dans 16 sur 16, le duplex dans 10 sur 19; à Saint-Hyacinthe, le triplex et le quadruplex le sont.
- Trésorerie mensuelle médiane des villes : duplex +42 $, triplex +603 $, quadruplex +2 020 $; à Saint-Hyacinthe, duplex −68 $, triplex +1 433 $, quadruplex +2 568 $.
- En occupant, le triplex coûte moins que le loyer médian dans 13 villes sur 19 et moins que le paiement sur la maison médiane dans 18; à Saint-Hyacinthe, 471 $ par mois contre 1 600 $ de loyer et 2 197 $ pour la maison.
Les trois leviers qui changent la réponse
- Les baux en place. Le loyer médian des baux signés est celui des logements qui viennent de se relouer; les baux en place d'un plex sont souvent plus bas. Un triplex dont les logements sont loués 15 % sous le médian (1 360 $ au lieu de 1 600 $) rapporte 8 640 $ de moins par année; au Québec, ces loyers remontent lentement, aux taux du Tribunal administratif du logement, et seulement au renouvellement. On achète les baux, pas la médiane.
- Le prix d'achat. Le triplex de Saint-Hyacinthe atteint l'équilibre de trésorerie à 801 000 $, soit 43 % au-dessus de la médiane : au prix médian, l'immeuble se paie seul avec de la marge, et c'est le prix payé au-dessus de la médiane qui la mange. Le détail des prix par genre est dans prix des duplex, triplex et quadruplex à Saint-Hyacinthe.
- L'état de l'immeuble. Les 2 % de dépenses supposent un immeuble sain. Un toit, une brique ou une entrée électrique à refaire se chiffrent en dizaines de milliers de dollars, et un inspecteur les voit avant l'offre.
Comment lire ces chiffres
Aucune nouvelle requête : les prix médians par genre déjà publiés pour Saint-Hyacinthe (Centris, Matrix, janvier à septembre 2026) sont combinés au loyer médian de la page loyer du site, et passés dans une grille de calcul unique, la même pour les 19 villes. Le taux de capitalisation est le revenu net d'exploitation divisé par le prix; le multiplicateur est le prix divisé par les loyers bruts; la trésorerie est le revenu net moins le service de la dette, avant impôt. Le remboursement de capital est compté dans la dette, donc une trésorerie négative n'est pas une perte de la même ampleur.
Questions fréquentes
Est-ce rentable d'acheter un plex à Saint-Hyacinthe en 2026?
Non pour le duplex, oui pour le triplex et le quadruplex, au prix médian de 2026, au loyer médian de 1 600 $ et financé à 80 % : duplex −68 $ par mois, triplex +1 433 $ par mois, quadruplex +2 568 $ par mois. En rendement total, avec le remboursement de capital (10 325 $ la première année sur le triplex) et une plus-value historique de 11,3 % par année, la réponse change; en logement, pour un propriétaire occupant, le triplex coûte 471 $ par mois net.
Quel taux de capitalisation à Saint-Hyacinthe en 2026?
Entre 5,0 % (duplex) et 10,0 % (quadruplex) au prix médian et au loyer médian de 1 600 $, avec 2 % de dépenses; tous au-dessus du taux hypothécaire de 4,24 %. Un immeuble précis se calcule sur ses baux réels et ses taxes réelles; la médiane des 19 villes suivies est de 6,2 % pour le triplex.
Vaut-il mieux un triplex ou un quadruplex à Saint-Hyacinthe?
Au prix médian, le quadruplex (639 000 $, 159 750 $ la porte) dégage +2 568 $ par mois contre +1 433 $ pour le triplex (187 167 $ la porte); il demande 77 500 $ de plus, avec 10 % de mise de fonds si vous l'habitez, 20 % sinon. Dans les 19 villes suivies, le quadruplex est le genre le plus rentable dans 14, le triplex dans 5.
Combien coûte un plex à Saint-Hyacinthe si j'y habite?
Avec 5 % de mise sur un duplex et 10 % sur un triplex ou un quadruplex (prêt assuré, prime non comptée), votre logement coûte 2 110 $ par mois dans un duplex, 471 $ par mois dans un triplex, −623 $ par mois dans un quadruplex, dépenses comprises et loyers déduits, contre 1 600 $ de loyer médian et 2 197 $ de paiement sur la maison médiane à Saint-Hyacinthe. La mise de fonds va de 27 250 $ à 63 900 $.
Source : prix médians Centris (Matrix) des duplex, triplex et quadruplex vendus à Saint-Hyacinthe de janvier à septembre 2026, catégorie Propriété à revenus; loyer médian des baux signés par l'intermédiaire d'un courtier, douze mois, tel que publié sur nos pages loyer; hypothèses de dépenses (2 %), de taux (4,24 %), d'amortissement (25 ans) et de mise de fonds posées par l'équipe Loaa & Manseur à titre d'illustration, compilé le 13 octobre 2026. Ce calcul n'est pas un conseil financier; faites-le refaire sur l'immeuble visé avec ses documents. Le hub est-ce rentable d'acheter un plex, 19 villes compare les 19 villes.
Nos preuves, pas nos promesses
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 13 octobre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.