Taxe de bienvenue · Société et fiducie · Articles 19 et 20
Rouler un immeuble dans sa société sans taxe de bienvenue, c'est possible à 90 % d'actions et à condition de tenir 24 mois. Voici l'article 19, la divulgation, les fiducies familiales et ce qui reste taxable.
Transférer un immeuble à sa propre société est exonéré de la taxe de bienvenue quand le cédant détient, immédiatement après le transfert, au moins 90 % des actions avec plein droit de vote de la société (article 19 de la loi), et l'inverse aussi (société vers son actionnaire à 90 %). L'exonération est conditionnelle : si, dans les 24 mois qui suivent, le cédant cesse de détenir 90 % des actions autrement que par une fusion, une dissolution ou un décès, le droit de mutation devient exigible et le transfert doit être divulgué à la municipalité. Le transfert à une fiducie établie au bénéfice exclusif du cédant ou de personnes liées (conjoint, ligne directe) est exonéré par l'article 20 e, et le retour de la fiducie à cette personne par l'article 20 e.1. Acheter un immeuble par une société ne donne aucune exonération : la société paie la même taxe qu'un particulier. Sur les transferts exonérés, la ville peut facturer un droit supplétif d'au plus 200 $.
La loi exonère le transfert d'un immeuble entre une personne (physique ou morale) et une société lorsque, immédiatement après le transfert, le cédant détient au moins 90 % des actions avec plein droit de vote du cessionnaire, ou l'inverse, ou lorsque les deux sociétés sont étroitement liées (l'une détient 90 % de l'autre, ou une même personne détient 90 % des deux). C'est le cas typique du propriétaire qui « roule » son immeuble locatif dans sa société de gestion, ou du promoteur qui transfère un lot à une société de projet qu'il contrôle. Le notaire inscrit l'exonération à l'acte; la municipalité ne facture pas le droit de mutation, mais peut percevoir un droit supplétif d'au plus 200 $ (article 19.1 et 20.1), sauf si le cédant choisit de payer volontairement le droit de mutation avant qu'il ne devienne exigible.
L'exonération tient à condition que le lien de 90 % soit maintenu pendant les 24 mois qui suivent le transfert. Si le cédant vend des actions, en émet à un tiers ou perd le contrôle dans ce délai, le droit de mutation « qui aurait été exigible » le devient, et le cessionnaire doit produire un avis de divulgation à la municipalité dans les 90 jours de l'événement (mécanisme introduit au budget 2016-2017). Les exceptions : la perte du seuil par fusion, dissolution, décès, ouverture d'un régime de protection ou faillite du cédant (articles 4.2.1 et 4.2.2). À défaut de divulgation, Revenu Québec impose un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation (Loi sur les impôts, article 1129.33.0.4), une pénalité que plusieurs villes rappellent sur leur site. Un transfert non inscrit au Registre foncier doit aussi être divulgué dans les 90 jours.
| Transfert | Taxe de bienvenue | Condition |
|---|---|---|
| Particulier → sa société (90 % des votes) | Exonéré (art. 19) | Maintenir 90 % pendant 24 mois; divulgation si perte |
| Société → son actionnaire à 90 % | Exonéré (art. 19) | Idem |
| Entre deux sociétés étroitement liées | Exonéré (art. 19) | Idem, 24 mois |
| Particulier → société de son enfant ou de son conjoint | Taxable | La société n'est pas une personne en ligne directe |
| Achat d'un immeuble par une société | Taxable, même grille | Aucune exonération |
| Particulier → fiducie à son bénéfice exclusif ou de personnes liées | Exonéré (art. 20 c et e) | Bénéficiaires = cédant, conjoint, ligne directe |
| Fiducie → bénéficiaire lié à celui qui a cédé l'immeuble | Exonéré (art. 20 e.1) | Même lien de parenté |
| Vente des actions d'une société immobilière (sans transfert de l'immeuble) | Hors champ de la loi | Attention à la règle anti-évitement de 2016 sur les transferts indirects |
L'article 20 exonère le transfert par une personne physique à une fiducie établie à son bénéfice exclusif (paragraphe c) ou au bénéfice de personnes qui lui sont liées au sens des paragraphes d et d.1, c'est-à-dire le conjoint, la ligne directe et la belle-famille visée (paragraphe e); il exonère aussi le chemin inverse, de la fiducie au bénéficiaire lié (paragraphe e.1). Une fiducie familiale dont les bénéficiaires incluent des frères et sœurs, des neveux ou une société ne remplit pas la condition, et le transfert est taxé sur la valeur marchande. Le droit supplétif reste possible; la ville peut y renoncer quand le transfert résulte du décès de la personne qui a cédé l'immeuble à la fiducie.
Acheter par la société pour éviter la taxe. Rien n'est évité : la société paie la taxe sur le prix payé, avec la même grille et la même majoration municipale, et n'a pas droit au crédit de premier acheteur (réservé aux particuliers). Transférer à 50 %. Sous 90 % des votes, le transfert est taxable en entier, pas au prorata. Vendre les actions plutôt que l'immeuble. La vente d'actions n'est pas un transfert d'immeuble, mais la loi vise depuis 2016 certains transferts indirects et exige la divulgation des changements de contrôle dans les 24 mois d'un transfert exonéré; un montage conçu pour contourner la taxe expose au droit supplétif de 150 %. Le crédit de premier acheteur. Il ne vise que le particulier qui acquiert son premier logement et y habite; une société ou une fiducie n'y a jamais droit.
Oui si vous détenez au moins 90 % des actions votantes de la société immédiatement après le transfert et que vous les gardez 24 mois. La ville peut facturer un droit supplétif d'au plus 200 $. Le transfert a par contre des conséquences d'impôt sur le revenu (disposition réputée, roulement à faire par un fiscaliste).
Oui, la même que vous, sur le même prix. Aucune exonération ne vise l'achat par une société.
Vous passez sous 90 % dans les 24 mois : le droit de mutation devient exigible, calculé sur la base au moment du transfert initial, et vous devez le divulguer à la municipalité dans les 90 jours. Sans divulgation, Revenu Québec impose un droit supplétif de 150 % du droit.
Seulement si les bénéficiaires sont le cédant, son conjoint ou des personnes en ligne directe (et la belle-famille visée par l'article 20 d). Avec des bénéficiaires collatéraux ou une société, le transfert est taxable sur la valeur marchande.
Pour la grille de votre ville et le calcul sur des prix réels, voyez la taxe de bienvenue par ville en 2026 (40 villes vérifiées) et le calculateur.
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Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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