Vendre · Séparation et divorce · 2026
Vendre, racheter ou garder : trois options, et le bon choix dépend moins des émotions que de trois chiffres, la valeur nette, votre capacité d'emprunt seul et le calendrier. Voici le partage selon votre statut, la taxe de bienvenue, et l'ordre des gestes.
Après une séparation, la maison se règle de trois façons : la vendre et partager le produit net, racheter la part de l'autre (avec un refinancement à votre seul nom et sans taxe de bienvenue : la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières exonère les transferts entre conjoints et, depuis peu, entre ex-conjoints de fait dans les 12 mois de la fin de la vie commune), ou la garder à deux en indivision pendant une période convenue, pour les enfants ou pour attendre le marché. Le partage dépend du statut : mariés ou unis civilement, la résidence familiale fait partie du patrimoine familial et sa valeur nette se partage en deux quel que soit le nom au titre; conjoints de fait avec un enfant né ou adopté depuis le 30 juin 2025, le régime d'union parentale partage la résidence familiale, les meubles et les véhicules; conjoints de fait sans enfant ou avec des enfants nés avant, chacun garde ce qui est à son nom, sauf convention. Racheter la part suppose de se qualifier seul au test de résistance (6,24 %) pour tout le prêt plus le montant versé à l'autre, souvent le vrai obstacle en 2026. Vendre pendant la séparation n'entraîne pas d'impôt (résidence principale) ni la règle des 365 jours (la séparation de 90 jours est une exception). Le calendrier réaliste : convention ou jugement d'abord, puis mise en marché, 30 à 60 jours de vente, 30 à 60 jours jusqu'au notaire.
| Statut | Règle sur la résidence familiale | Note |
|---|---|---|
| Mariés ou unis civilement | Patrimoine familial : la valeur nette de la résidence se partage en parts égales, peu importe qui est au titre | Déduction possible de la valeur des apports faits avec des biens reçus avant le mariage, par succession ou donation; un conjoint ne peut vendre ni hypothéquer la résidence sans le consentement de l'autre |
| Conjoints de fait en union parentale (enfant commun né ou adopté depuis le 30 juin 2025) | Patrimoine d'union parentale : résidences de la famille, meubles et véhicules familiaux partagés en cas de séparation ou de décès; le tribunal peut attribuer l'usage temporaire de la résidence au parent gardien | Renonciation ou exclusion d'un bien possible par acte notarié; biens reçus par héritage ou donation exclus |
| Conjoints de fait sans enfant, ou enfants nés avant le 30 juin 2025 | Aucun partage automatique : chacun garde ce qui est à son nom; à deux noms, partage selon les parts au titre (50/50 par défaut) | Une convention d'indivision ou de vie commune peut prévoir autre chose; un recours en enrichissement injustifié reste possible mais long |
Vendre et partager : le produit net (prix moins hypothèque, commission de 5 % plus taxes, pénalité éventuelle, notaire) est partagé selon la règle ci-dessus. Simple, définitif, et souvent le seul choix quand aucun des deux ne se qualifie seul. Racheter la part : une évaluation (courtier ou évaluateur agréé), le calcul de la valeur nette, un refinancement au nom du conjoint qui reste pour couvrir le solde et la part versée, un acte notarié de transfert de la part; aucune taxe de bienvenue entre conjoints mariés, ni entre ex-conjoints de fait qui ont vécu ensemble 12 mois et qui transfèrent dans les 12 mois de la rupture (voir la taxe de bienvenue en cas de séparation). Le prêteur exige que celui qui part soit libéré de l'hypothèque, sinon il reste responsable. Garder en indivision : convention écrite (qui paie quoi, qui habite, durée, prix et méthode de vente à la fin, droit de premier refus), utile pour finir l'année scolaire ou attendre une échéance hypothécaire sans pénalité; risqué sans convention.
Se qualifier seul : le prêteur recalcule les ratios (39 %/44 %) au taux de résistance avec le nouveau prêt et la pension alimentaire versée ou reçue; un salaire seul qui portait la maison à deux ne passe souvent pas, et la réponse arrive en trois jours avec une préapprobation. Pénalité : si la vente ou le refinancement tombe avant l'échéance, trois mois d'intérêt ou le différentiel; la porter sur le prochain achat l'évite. Impôt : aucun sur la résidence principale; un transfert entre conjoints ou ex-conjoints en règlement des droits se fait sans gain en capital; la règle des 365 jours ne s'applique pas si les conjoints vivent séparés depuis au moins 90 jours. Calendrier : entente sur la maison dans la convention de séparation ou le jugement (le courtier peut évaluer avant), mise en marché quand les deux signent le contrat de courtage (les deux propriétaires doivent signer), vente en 30 à 60 jours dans un marché équilibré, acte 30 à 60 jours plus tard; total quatre à six mois.
Laisser la maison vide ou mal entretenue pendant le conflit; refuser une offre raisonnable pour ne pas « donner raison » à l'autre; fixer le prix sur l'évaluation municipale plutôt que sur les ventes fermées; oublier de faire libérer celui qui part de l'hypothèque; et vendre au moment le plus chargé émotivement plutôt qu'au meilleur moment du marché. Un courtier neutre, mandaté par les deux, rend compte aux deux par écrit.
Non; vendre, racheter la part ou garder en indivision sont trois options. Le rachat exige de se qualifier seul pour tout le prêt.
Non entre conjoints mariés ou unis civilement, ni entre ex-conjoints de fait ayant vécu 12 mois ensemble si le transfert a lieu dans les 12 mois de la rupture.
Seulement en union parentale (enfant commun né ou adopté depuis le 30 juin 2025) ou selon les parts au titre; sinon, chacun garde ce qui est à son nom.
Il faut les deux signatures au contrat de courtage et à l'acte; à défaut, le tribunal peut ordonner la vente ou le partage de l'indivision.
Les chiffres de la vente : les frais de vente, la pénalité hypothécaire et le calculateur de commission.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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