Le don familial est aujourd'hui l'une des principales sources de mise de fonds des premiers acheteurs. Côté prêteur, la mécanique est simple mais stricte : le don doit venir d'un proche admissible, généralement un parent immédiat, être confirmé par une lettre de don signée précisant qu'il s'agit d'un don véritable sans obligation de remboursement, et les fonds doivent être déposés et documentés dans les délais du prêteur, qui retrace la provenance sur environ 90 jours. Côté impôt, bonne nouvelle : il n'existe pas d'impôt sur les dons au Canada, le parent donne de l'argent déjà imposé et l'enfant ne déclare rien. Les vraies questions sont ailleurs : l'équité entre enfants, la protection du don si l'enfant achète en couple, et l'alternative du prêt familial ou de la part de propriété quand le parent veut un retour.
Ce que le prêteur exige, exactement
- Un donateur admissible : généralement un membre de la famille immédiate (parent, grand-parent, fratrie selon les prêteurs).
- Une lettre de don signée : montant, lien de parenté, et la mention clé : don véritable, sans obligation de remboursement. Chaque prêteur a son gabarit.
- Une provenance documentée : le prêteur retrace l'historique des fonds sur environ 90 jours; un dépôt surprise de 40 000 $ la veille de la préapprobation soulève des questions, un virement documenté n'en soulève aucune.
- Le don peut compléter ou constituer la mise de fonds; il se combine au CELIAPP et au RAP de l'enfant.
L'impôt du don : plus simple qu'on le pense
Il n'existe pas d'impôt sur les dons au Canada : le parent donne des sommes déjà imposées, et l'enfant n'a rien à déclarer sur le don lui-même. Les nuances existent côté donateur quand le don provient de la vente d'actifs (un retrait de placements peut déclencher l'impôt du parent sur SES gains) : le don se planifie donc du côté du portefeuille du parent, idéalement avec son conseiller.
Si le parent envisage plutôt de co-signer ou de prendre une part de propriété, la fiscalité change complètement, résidence principale, gain en capital : notre guide acheter avec un parent compare les montages.
Le don et le couple : la question que les parents osent peu poser
Le scénario qui inquiète : papa et maman donnent 50 000 $, l'enfant achète avec son conjoint moitié-moitié, le couple se sépare deux ans plus tard. Sans précaution, le don s'est dilué dans la propriété commune. Les protections existent : parts d'indivision proportionnelles aux apports, ou créance reconnue dans une convention, exactement les outils détaillés dans notre guide acheter à deux en conjoints de fait.
Pour les couples mariés, les règles du patrimoine familial s'appliquent, avec leurs propres nuances sur les apports provenant de dons : une consultation notariale avant l'achat clarifie tout, pour quelques centaines de dollars.
Don, prêt familial ou part de propriété : trois formules
- Le don : le plus simple pour le financement de l'enfant, aucune trace au registre, mais aucun retour pour le parent.
- Le prêt familial : remboursable, idéalement documenté et parfois garanti; attention, un prêt déclaré au prêteur entre dans les ratios d'endettement de l'enfant, contrairement au don.
- La part de propriété : le parent devient copropriétaire, avec les implications fiscales et successorales que ça entraîne, voyez le guide complet.
Le choix dépend de l'objectif réel : aider, prêter ou investir. Les trois sont légitimes; les mélanger sans l'écrire est la seule mauvaise option.
Bien structurer le coup de pouce, en pratique
Le calendrier gagnant : en parler AVANT la préapprobation pour que le don soit intégré au dossier dès le départ; virement documenté plutôt qu'enveloppe; lettre de don au gabarit du prêteur signée sans rature; et, si les montants sont importants ou la situation familiale composée, une rencontre notariale qui coordonne don, convention de couple et testaments, les mêmes outils que pour tout premier achat bien préparé. Un courtier de l'équipe cale tout ça sur le calendrier d'achat.
Un coup de pouce familial mérite un montage sans faille.
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Questions fréquentes
Un parent peut-il donner la mise de fonds de son enfant?
Oui, c'est courant et accepté par les prêteurs : le don doit venir d'un proche admissible, généralement la famille immédiate, être confirmé par une lettre de don signée précisant qu'il n'y a aucune obligation de remboursement, et les fonds doivent être documentés dans le dossier, le prêteur retraçant la provenance sur environ 90 jours. Le don peut constituer la totalité ou une partie de la mise de fonds.
Y a-t-il de l'impôt à payer sur un don d'argent au Canada?
Non : il n'existe pas d'impôt sur les dons au Canada. Le parent donne des sommes déjà imposées et l'enfant n'a rien à déclarer sur le don. La nuance se trouve côté donateur : si le don provient de la vente de placements, le parent peut déclencher l'impôt sur ses propres gains en capital. Le don se planifie donc avec le conseiller du parent, pas seulement avec le prêteur de l'enfant.
Comment protéger un don si mon enfant achète avec son conjoint?
Deux outils principaux chez le notaire au moment de l'achat : des parts d'indivision proportionnelles aux apports réels, ou des parts égales avec une créance reconnue au bénéfice de l'enfant, remboursable en priorité lors d'une vente. Pour les couples mariés, les règles du patrimoine familial apportent leurs propres nuances sur les apports issus de dons : une consultation notariale avant l'achat clarifie le montage.
Publié le 16 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet