Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat et de 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $. Le seuil du 20 % obligatoire est passé de 1 million à 1,5 million de dollars le 15 décembre 2024 : une propriété d'un prix inférieur à 1,5 M$ peut donc s'acheter avec un prêt assuré. Même réforme pour l'amortissement : le 30 ans sur prêt assuré, d'abord réservé aux premiers acheteurs de constructions neuves, est élargi depuis décembre 2024 à tous les premiers acheteurs, revente incluse, et à tous les acheteurs de constructions neuves, pour une propriété occupée par son propriétaire. La contrepartie du prêt assuré : la prime (4,00 %, 3,10 % ou 2,80 % du prêt selon la mise de fonds, plus 0,20 point si amortissement 30 ans) et, au Québec, la taxe de 9 % sur cette prime payable comptant chez le notaire.
Les seuils exacts (et la règle morte à oublier)
- Prix jusqu'à 500 000 $ : 5 % minimum.
- Portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $ : 10 % de cette portion.
- Prix de 1 500 000 $ et plus : 20 % minimum, le prêt n'étant plus assurable.
La règle « 20 % dès 1 million » est morte depuis le 15 décembre 2024, quand le plafond assurable est passé à 1,5 M$. On la voit encore partout : elle coûte des projets à des acheteurs qui se croient bloqués à tort.
Trois exemples chiffrés
- 450 000 $ (condo Rive-Sud) : minimum 22 500 $ (5 %).
- 800 000 $ (unifamiliale) : 25 000 $ + 30 000 $ = 55 000 $ (6,9 % du prix).
- 1 300 000 $ : 25 000 $ + 80 000 $ = 105 000 $ (8,1 %) : assurable depuis la réforme, là où l'ancienne règle exigeait 260 000 $.
À Montréal comme sur la Rive-Sud, ce dernier cas change tout : des secteurs comme Saint-Laurent ou Rosemont, où l'unifamiliale dépasse le million, redeviennent accessibles sans 20 % comptant.
L'amortissement 30 ans : qui y a droit
Depuis le 15 décembre 2024, l'amortissement de 30 ans sur prêt assuré est ouvert : aux premiers acheteurs, pour du neuf comme de la revente; et à tout acheteur d'une construction neuve, même s'il a déjà été propriétaire. Dans tous les cas, la propriété doit être occupée par son propriétaire.
L'effet : sur 500 000 $ empruntés, passer de 25 à 30 ans allège la mensualité de quelques centaines de dollars, au prix de plus d'intérêts sur la durée et d'une surprime de 0,20 point. Bon levier de qualification, mauvais réflexe si c'est juste pour « respirer » : faites le calcul des deux scénarios.
La prime d'assurance et la taxe québécoise
Le prêt assuré (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) coûte une prime calculée sur le montant du prêt : 4,00 % avec 5 à 9,99 % de mise de fonds, 3,10 % avec 10 à 14,99 %, 2,80 % avec 15 à 19,99 %, plus 0,20 point si vous prenez l'amortissement 30 ans. La prime s'ajoute au prêt, mais au Québec, la taxe de 9 % sur la prime se paie comptant chez le notaire : prévoyez-la dans vos liquidités de clôture, avec la taxe de bienvenue et les frais de notaire.
D'où sortir la mise de fonds
Les trois outils fiscaux se cumulent : le CELIAPP (40 000 $ à vie par personne, déductible et non imposable à la sortie), le RAP (retrait REER remboursable) et le don familial. Notre calculateur CELIAPP + RAP chiffre votre capacité réelle, et le guide premier acheteur met toutes les aides bout à bout.
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Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimale au Canada en 2026?
5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $. À partir de 1,5 million de dollars, le prêt n'est plus assurable et le minimum passe à 20 %. Exemple : 55 000 $ pour une propriété de 800 000 $. Le seuil du 20 % obligatoire est à 1,5 M$ depuis le 15 décembre 2024, plus à 1 M$.
Qui a droit à l'amortissement de 30 ans?
Sur un prêt assuré : tous les premiers acheteurs (construction neuve ou revente) et tous les acheteurs d'une construction neuve même s'ils ont déjà été propriétaires, pour une propriété occupée par son propriétaire. La règle est en vigueur dans sa forme élargie depuis le 15 décembre 2024 et s'accompagne d'une surprime d'assurance de 0,20 point.
Combien coûte l'assurance SCHL?
La prime se calcule sur le montant du prêt : 4,00 % avec une mise de fonds de 5 à 9,99 %, 3,10 % de 10 à 14,99 %, 2,80 % de 15 à 19,99 %, plus 0,20 point si l'amortissement est de 30 ans. La prime s'ajoute au prêt, mais au Québec la taxe de 9 % sur la prime se paie comptant chez le notaire au moment de la transaction.
Publié le 16 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet