Financer · Courtier hypothécaire · Commission
Non, votre courtier hypothécaire ne vous coûte rien, et oui, quelqu'un le paie. Voici qui, combien, à quelles conditions, et ce que ça change dans ses recommandations.
Au Québec, le courtier hypothécaire est en général gratuit pour l'emprunteur : il est rémunéré par l'institution prêteuse quand le prêt est déboursé, par une commission qui représente habituellement de 0,5 % à 1,2 % du montant du prêt, variable selon le prêteur, le terme (un terme de cinq ans paie plus qu'un terme de deux ans) et le volume du courtier, parfois avec un bonus. Sur un prêt de 400 000 $, cela fait 2 000 $ à 4 800 $, payés par la banque ou la caisse, pas par vous, et sans effet sur votre taux : le prêteur paie le courtier plutôt qu'un conseiller salarié en succursale. L'emprunteur paie des frais seulement dans deux cas : un prêteur privé ou alternatif (frais de courtage de 1 % à 3 % souvent facturés) et certains dossiers hors normes (travailleur autonome sans revenus déclarés, mauvais crédit, achat commercial). Le courtier a l'obligation de divulguer sa rémunération et ses liens avec les prêteurs; il est encadré par l'AMF depuis 2020.
Le prêteur. Quand un prêt trouvé par un courtier est approuvé et déboursé, la banque, la caisse ou le prêteur virtuel verse au cabinet de courtage une commission (« finder's fee »), et le courtier en reçoit une part selon son entente avec son cabinet. L'emprunteur ne signe aucun contrat de rémunération avec le courtier pour un prêt résidentiel ordinaire. Le taux offert n'est pas majoré pour la payer : les prêteurs qui travaillent avec les courtiers y voient un canal de distribution moins coûteux qu'une succursale, et plusieurs prêteurs virtuels n'ont que ce canal.
| Situation | Rémunération courante | Qui paie |
|---|---|---|
| Prêt résidentiel, prêteur bancaire ou virtuel, terme 5 ans | Environ 0,8 % à 1,2 % du prêt, parfois plus avec les bonus de volume | Le prêteur |
| Terme court (1 à 3 ans), variable | Environ 0,5 % à 0,9 % | Le prêteur |
| Renouvellement ou transfert chez un autre prêteur | Comme un nouveau prêt, selon le terme | Le prêteur |
| Prêteur privé ou alternatif (« B ») | Frais de courtage de 1 % à 3 % facturés à l'emprunteur, plus frais du prêteur | L'emprunteur |
| Dossier commercial ou hors normes | Honoraires convenus par écrit | L'emprunteur |
Sur un prêt de 400 000 $ sur cinq ans, la commission versée par le prêteur au cabinet se situe donc autour de 3 200 $ à 4 800 $. Sur un prêt privé de 400 000 $ à 2 % de frais, l'emprunteur paie 8 000 $, en plus du taux plus élevé : c'est le cas où le courtier a des comptes à rendre sur la nécessité de ce prêteur.
Un courtier payé par le prêteur a intérêt à conclure, et un peu plus d'intérêt à un terme long et à un prêteur qui paie mieux. L'encadrement de l'Autorité des marchés financiers (permis, obligation de divulgation de la rémunération et des liens d'affaires, devoir de convenance) et la concurrence entre courtiers limitent les dérives, mais posez trois questions : quels prêteurs avez-vous comparés et pourquoi celui-ci; combien vous paie-t-il sur ce dossier; le même prêteur offre-t-il ce taux en direct. Un bon courtier répond par écrit et présente au moins deux options avec le coût total sur le terme, pas seulement le taux. Le courtier de l'acheteur immobilier et le courtier hypothécaire sont deux professionnels distincts avec deux permis; nous travaillons avec plusieurs courtiers hypothécaires sans être rémunérés par eux.
Non pour un prêt résidentiel ordinaire : le prêteur le paie, en général 0,5 % à 1,2 % du prêt. Oui, par des frais de courtage, avec un prêteur privé ou sur un dossier hors normes.
Non; les courtiers ont accès aux mêmes taux, souvent meilleurs, parce que les prêteurs paient la commission à la place d'une succursale.
Oui, l'AMF l'oblige à divulguer sa rémunération et ses liens avec les prêteurs; demandez-le par écrit.
Le courtier compare plusieurs prêteurs en une demande; la banque n'offre que ses produits mais peut négocier avec un client établi. Comparez le coût total sur le terme, pénalités comprises.
Pour chiffrer votre cas : le calculateur de commission, nos tarifs et le calculateur hypothécaire.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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