Acheter · Vice caché · Code civil
Ce n'est pas une formalité et ce n'est pas une menace. C'est l'acte juridique qui met le vendeur en défaut et qui ouvre vos recours. Le Code civil dit exactement ce qu'elle doit faire.
La mise en demeure est la lettre par laquelle vous exigez formellement du vendeur qu'il règle le problème. L'article 1594 du Code civil du Québec prévoit que le débiteur peut être constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d'exécuter l'obligation. L'article 1595 impose deux exigences : cette demande doit être faite par écrit, et elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances. Si le délai accordé est trop court, le vendeur peut toujours exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. Il n'existe pas de formulaire officiel ni d'obligation de passer par un avocat pour l'envoyer, mais une mise en demeure mal rédigée fait perdre du temps, et parfois davantage.
L'article 1595 est bref : la demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande.
Deux exigences, donc : l'écrit et le délai suffisant. La loi n'impose ni papier à en-tête, ni avocat, ni formule latine. Ce qui compte, c'est que le vendeur comprenne ce que vous lui reprochez, ce que vous exigez, et de combien de temps il dispose.
Beaucoup de modèles trouvés en ligne proposent dix jours pour tout. L'article 1595 dit autre chose : le délai doit être suffisant eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances. Dix jours pour rembourser une facture déjà payée, cela se défend. Dix jours pour refaire un drain en novembre, beaucoup moins.
La sanction d'un délai trop court n'est pas la nullité de la lettre : l'article 1595 prévoit que le débiteur peut toujours exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. Vous ne perdez donc pas votre recours, vous perdez du temps, et vous offrez au vendeur un argument facile.
La loi n'impose pas de mode d'envoi. Ce qui compte, c'est de pouvoir prouver que le vendeur l'a reçue et à quelle date. Le courrier recommandé avec accusé de réception reste la méthode la plus simple à démontrer. Un courriel peut faire le travail s'il est suivi d'une confirmation, mais un envoi resté sans réponse dans une boîte inconnue prouve peu de chose.
Conservez une copie de la lettre, la preuve d'envoi, la preuve de réception et tout ce qui est joint. Ce dossier est exactement celui que vous déposerez plus tard si l'affaire va devant un tribunal.
Elle constitue le vendeur en demeure au sens de l'article 1594. À partir de là, l'article 1590 ouvre les recours du créancier : forcer l'exécution en nature, obtenir la résolution du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative, ou prendre tout autre moyen prévu par la loi. L'article 1605 ajoute que la résolution peut avoir lieu sans action judiciaire lorsque le débiteur n'a pas exécuté dans le délai fixé par la mise en demeure.
Elle ouvre aussi, très souvent, une négociation. Une part importante des dossiers de vice caché se règle entre la mise en demeure et le dépôt de la demande, parce que le vendeur découvre à ce moment que l'affaire est documentée.
Non. Le Code civil n'exige qu'un écrit. Cela dit, une lettre rédigée par un avocat est lue différemment par la partie adverse et par son assureur, et le coût d'une lettre est sans commune mesure avec celui d'un procès. Quand le montant en jeu est important, c'est l'un des meilleurs achats du dossier.
C'est le piège le plus courant. Réparer d'abord prive le vendeur de la possibilité de venir constater et détruit la preuve du vice. Sauf urgence réelle, on dénonce, on documente, on laisse au vendeur la chance de voir, et on répare ensuite. Voir comment prouver un vice caché.
Le silence vaut refus. Passé le délai, vos recours sont ouverts. Selon le montant, la suite passe par la division des petites créances ou par la Cour du Québec ou la Cour supérieure.
Le dossier vice caché : les principes et les 4 critères, les délais, la mise en demeure, la preuve, l'expertise, les étapes du recours, les petites créances, qui paie, le vendeur de bonne foi, la maison ancienne, l'infiltration d'eau, la toiture, la piscine creusée et la fosse septique et le puits.
Les articles cités ici sont reproduits du Code civil du Québec et du Code de procédure civile publiés par Légis Québec, consultés le 11 septembre 2026. Les numéros d'articles sont donnés pour que vous puissiez les lire vous-même. Nous sommes courtiers immobiliers, pas juristes : nous vous disons ce que la loi prévoit et ce que la transaction laisse comme traces, mais l'analyse de votre dossier appartient à un avocat. Quand le montant en jeu dépasse quelques milliers de dollars, cet appel se fait avant la mise en demeure, pas après.
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Dans le même dossier : Vice caché au Québec : combien de temps avez-vous pour agir?, Recours pour vice caché au Québec : les six étapes, dans l'ordre et Vice caché aux petites créances : 15 000 $, sans avocat.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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