Acheter · Vice caché · Recours
L'ordre n'est pas une suggestion. Chaque étape sautée se paie à la suivante, et c'est presque toujours la réparation faite trop tôt qui fait tomber le dossier.
Un recours pour vice caché suit toujours la même séquence. Documenter la découverte. Dénoncer par écrit au vendeur, comme l'exige l'article 1739 du Code civil du Québec, dans un délai raisonnable. Faire expertiser avant toute réparation. Chiffrer le préjudice. Envoyer une mise en demeure écrite accordant un délai suffisant, selon l'article 1595. Puis, à défaut d'entente, déposer une demande devant le tribunal compétent, à l'intérieur du délai de prescription de trois ans de l'article 2925. L'article 1590 énumère ce que vous pouvez exiger une fois le vendeur en demeure : forcer l'exécution en nature, obtenir la résolution du contrat ou la réduction de votre obligation corrélative, ou prendre tout autre moyen prévu par la loi.
Photos datées, notes écrites, conservation physique de ce qui a été retiré. Le dossier commence le jour de la découverte, pas le jour où vous consultez. Une chronologie écrite au fur et à mesure vaut mieux qu'une reconstitution six mois plus tard.
L'article 1739 du Code civil du Québec oblige l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice à le dénoncer au vendeur par écrit dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Aucun nombre de jours n'est fixé par la loi, ce qui rend le retard difficile à défendre et l'empressement facile à justifier. Le détail des deux horloges est dans les délais du vice caché.
Cette lettre doit aussi inviter le vendeur à venir constater. C'est ce qui protège la suite.
L'expert établit la cause, l'ancienneté et la gravité. C'est l'antériorité qui décide de la plupart des dossiers, et elle ne s'établit plus une fois les travaux faits. Voir l'expertise en vice caché.
Deux ou trois soumissions d'entrepreneurs, les factures déjà payées, les frais annexes réellement engagés. Un montant appuyé par des pièces se négocie; un montant approximatif se conteste.
Le choix du montant réclamé oriente déjà la suite : sous le seuil des petites créances, la procédure est simple et sans avocat; au-dessus, le dossier change de nature.
L'article 1594 prévoit que le débiteur peut être constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d'exécuter l'obligation. L'article 1595 exige que cette demande soit faite par écrit et qu'elle accorde un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances. Voir la mise en demeure pour vice caché.
À défaut d'entente, la demande se dépose devant le tribunal compétent selon le montant réclamé. La division des petites créances traite les demandes d'au plus 15 000 $ selon l'article 536 du Code de procédure civile; au-delà, c'est la Cour du Québec ou la Cour supérieure, avec avocat. Le tout doit rester à l'intérieur du délai de trois ans de l'article 2925. Voir les petites créances.
L'article 1590 du Code civil énumère les moyens du créancier une fois le débiteur en demeure : forcer l'exécution en nature de l'obligation, obtenir la résolution du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative, ou prendre tout autre moyen que la loi prévoit. L'article 1604 ajoute une nuance importante : il n'y a pas droit à la résolution lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, mais il y a alors droit à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative.
En clair, trois issues existent. La réduction du prix, qui est de loin la plus fréquente et qui correspond au coût des correctifs. L'annulation de la vente, réservée aux vices très graves. Et les dommages, que l'article 1728 accorde en plus de la restitution du prix lorsque le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer.
Contre le vendeur d'abord. Mais l'article 1442 prévoit que les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à titre particulier s'ils constituent l'accessoire d'un bien qui leur est transmis ou s'ils lui sont intimement liés. C'est ce qui permet, dans certains dossiers, de remonter la chaîne des propriétaires antérieurs. L'article 1730 ajoute que sont également tenus à la garantie du vendeur le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom et tout fournisseur du bien. La question de savoir qui finit par payer est traitée dans qui paie pour un vice caché.
C'est l'issue la plus fréquente. Une majorité de dossiers se règlent entre la mise en demeure et l'audience, souvent par une réduction de prix négociée. L'article 556 du Code de procédure civile prévoit d'ailleurs qu'aux petites créances, le greffier informe les parties qu'elles peuvent, sans frais additionnels, soumettre leur litige à un médiateur accrédité.
La clause change beaucoup de choses mais pas tout. L'article 1733 prévoit que le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer, avec une exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. Notre page vente sans garantie légale détaille ce que la clause efface et ce qu'elle n'efface jamais.
Cela dépend du tribunal, du district et de la complexité de l'expertise. Ce qui est certain, c'est que le temps de traitement s'ajoute au vôtre : plus la dénonciation tarde, plus la fin est loin.
Le dossier vice caché : les principes et les 4 critères, les délais, la mise en demeure, la preuve, l'expertise, les étapes du recours, les petites créances, qui paie, le vendeur de bonne foi, la maison ancienne, l'infiltration d'eau, la toiture, la piscine creusée et la fosse septique et le puits.
Les articles cités ici sont reproduits du Code civil du Québec et du Code de procédure civile publiés par Légis Québec, consultés le 11 septembre 2026. Les numéros d'articles sont donnés pour que vous puissiez les lire vous-même. Nous sommes courtiers immobiliers, pas juristes : nous vous disons ce que la loi prévoit et ce que la transaction laisse comme traces, mais l'analyse de votre dossier appartient à un avocat. Quand le montant en jeu dépasse quelques milliers de dollars, cet appel se fait avant la mise en demeure, pas après.
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Dans le même dossier : Vice caché au Québec : combien de temps avez-vous pour agir?, Mise en demeure pour vice caché : ce qu'elle doit contenir au Québec et Vice caché aux petites créances : 15 000 $, sans avocat.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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