Acheter · Vice caché · Tribunal
Beaucoup de dossiers de vice caché se jouent ici, parce que le coût des correctifs tombe sous le seuil. La procédure est simple, mais elle impose des choix qui se prennent avant de déposer.
La division des petites créances de la Cour du Québec traite les demandes en recouvrement d'une créance d'au plus 15 000 $, sans tenir compte des intérêts, selon l'article 536 du Code de procédure civile. Le même article couvre la demande visant la résolution, la résiliation ou l'annulation d'un contrat dont la valeur et le montant réclamé n'excèdent pas chacun 15 000 $. L'article 542 prévoit que les personnes physiques doivent agir elles-mêmes, avec la possibilité de donner un mandat gratuit à leur conjoint, à un parent, à un allié ou à un ami, et qu'un avocat ne peut agir comme mandataire. L'article 556 impose au greffier d'informer les parties qu'elles peuvent, sans frais additionnels, soumettre leur litige à un médiateur accrédité.
L'article 536 du Code de procédure civile fixe la compétence de la division des petites créances : la demande en recouvrement d'une créance d'au plus 15 000 $, sans tenir compte des intérêts. Le même article vise aussi la demande de résolution, de résiliation ou d'annulation d'un contrat dont la valeur et, le cas échéant, le montant réclamé n'excèdent pas chacun 15 000 $.
La mention sans tenir compte des intérêts est utile : les intérêts ne vous font pas dépasser le seuil. Le capital réclamé, lui, doit rester sous la barre.
Un point que presque personne ne mentionne : ce plafond est indexé. L'article 539.1 du Code de procédure civile prévoit que la limite monétaire de recouvrement des petites créances est haussée de 1 000 $ le 1er septembre de l'année civile qui suit celle où le montant cumulé résultant de l'indexation annuelle, suivant l'indice des prix à la consommation pour le Québec déterminé par Statistique Canada, atteint une somme d'au moins 1 000 $ depuis la dernière augmentation. Un avis indiquant la nouvelle limite est publié à la Gazette officielle du Québec par le ministre de la Justice au plus tard le 1er août de l'année où elle entre en vigueur, et les demandes introduites avant le 1er septembre se poursuivent suivant les règles en vertu desquelles elles ont été introduites. Vérifiez donc la limite en vigueur au moment où vous déposez, pas celle que vous avez lue quelque part.
L'article 538 permet par ailleurs au demandeur de réduire volontairement sa demande pour rester dans cette division. C'est un vrai calcul : renoncer à une partie de la réclamation pour éviter les frais d'avocat est parfois rentable, parfois non. Ce calcul se fait une fois le préjudice chiffré, pas avant.
L'article 542 est clair : les personnes physiques doivent agir elles-mêmes; elles peuvent cependant donner mandat, à titre gratuit, à leur conjoint, à un parent, à un allié ou à un ami de les représenter. Ce mandat est constaté dans un document identifiant le mandataire, indiquant les motifs pour lesquels la personne est empêchée d'agir et signé par le mandant. Le même article précise qu'un avocat ne peut agir comme mandataire.
Vous pouvez consulter un avocat pour préparer votre dossier, faire rédiger votre mise en demeure et valider votre preuve. Ce que vous ne pouvez pas, c'est vous faire représenter par lui à l'audience.
L'article 536 prévoit qu'une personne morale, une société, une association ou un autre groupement sans personnalité juridique ne peut agir en demande selon ces règles, à moins qu'en tout temps au cours de la période de 12 mois ayant précédé la demande, elle ait compté sous sa direction ou son contrôle au plus 10 personnes liées à elle par contrat de travail. Si vous achetez d'un constructeur ou d'une société immobilière, cette règle vise la capacité de cette société à poursuivre, pas votre droit à vous de la poursuivre.
L'article 556 prévoit que les parties doivent privilégier la médiation ou l'arbitrage pour régler leur litige, et qu'à la première occasion le greffier les informe qu'elles peuvent, sans frais additionnels, soumettre leur litige à un médiateur accrédité. Le même article ajoute que dans les districts déterminés par le ministre, le greffier soumet le litige à la médiation avant que l'affaire ne puisse être entendue.
Si les parties s'entendent, l'entente déposée et entérinée équivaut à jugement. Pour un dossier de vice caché, où la question technique est souvent la seule vraie divergence, c'est une porte de sortie rapide.
Au-delà de 15 000 $, la demande se porte devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure selon le montant, avec représentation par avocat. Le dossier devient plus long et plus coûteux, mais aussi plus complet : interrogatoires, expertises contradictoires, dépens. C'est le moment où la question de l'assurance protection juridique, si vous en avez une, mérite d'être posée à votre assureur.
Les deux responsabilités sont distinctes et peuvent être invoquées dans le même dossier. Les fondements ne sont pas les mêmes : la garantie légale de qualité pour le vendeur, le contrat de service pour l'inspecteur. Voir qui paie pour un vice caché.
C'est le tribunal qui décide. L'article 1728 du Code civil prévoit que le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. Une expertise proportionnée au dossier se défend bien mieux qu'une expertise démesurée.
C'est l'étape normale et elle est fortement attendue. L'article 1596 du Code civil prévoit d'ailleurs que la demande en justice formée sans mise en demeure préalable confère au débiteur le droit d'exécuter dans un délai raisonnable, et que s'il le fait, les frais de la demande sont à la charge du créancier. Voir la mise en demeure.
Le dossier vice caché : les principes et les 4 critères, les délais, la mise en demeure, la preuve, l'expertise, les étapes du recours, les petites créances, qui paie, le vendeur de bonne foi, la maison ancienne, l'infiltration d'eau, la toiture, la piscine creusée et la fosse septique et le puits.
Les articles cités ici sont reproduits du Code civil du Québec et du Code de procédure civile publiés par Légis Québec, consultés le 11 septembre 2026. Les numéros d'articles sont donnés pour que vous puissiez les lire vous-même. Nous sommes courtiers immobiliers, pas juristes : nous vous disons ce que la loi prévoit et ce que la transaction laisse comme traces, mais l'analyse de votre dossier appartient à un avocat. Quand le montant en jeu dépasse quelques milliers de dollars, cet appel se fait avant la mise en demeure, pas après.
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Dans le même dossier : Recours pour vice caché au Québec : les six étapes, dans l'ordre, Mise en demeure pour vice caché : ce qu'elle doit contenir au Québec et Vice caché : qui paie au Québec, et dans quel ordre.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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