Acheter · Vice caché · Code civil
Un vendeur sincère qui n'a jamais vu le problème reste responsable. Ce n'est pas une injustice, c'est la logique d'une garantie qui porte sur la maison et non sur la personne.
C'est la réponse la plus fréquente d'un vendeur : je ne le savais pas. Elle est souvent vraie, et elle ne le libère pas. L'article 1726 du Code civil du Québec oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices cachés au moment de la vente, sans exiger qu'il les ait connus. La garantie de qualité est objective : elle porte sur l'état du bien, pas sur la conscience du vendeur. Ce que la bonne foi change, c'est l'étendue de ce qui est dû. L'article 1728 prévoit que si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. Le vendeur de bonne foi répond du vice; le vendeur qui savait répond en plus des conséquences.
L'article 1726 est rédigé sans aucune référence à ce que le vendeur savait : le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
L'article 1716 va dans le même sens : ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. Le vendeur n'a donc rien promis de particulier, et il est quand même tenu.
La raison est simple. Entre deux personnes de bonne foi, l'acheteur et le vendeur, la loi fait porter le risque du défaut caché sur celui qui a reçu le prix, parce que l'acheteur a payé pour une maison utilisable.
Elle change l'étendue. L'article 1728 prévoit que si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur.
La formule ne pouvait l'ignorer est importante. Elle ne vise pas seulement le mensonge. Un vendeur qui a fait pomper son sous-sol chaque printemps pendant cinq ans, qui a payé des travaux de colmatage, ou qui a reçu un avis de la municipalité, ne pouvait pas ignorer le problème même s'il n'en a jamais mesuré l'ampleur.
L'article 1739 se termine par cette phrase : le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Un vendeur au courant perd donc l'un des meilleurs moyens de défense du dossier. C'est pourquoi l'enquête sur ce que le vendeur savait est aussi importante que l'expertise technique.
Le formulaire de déclaration du vendeur est le document où celui-ci écrit ce qu'il sait de sa propriété. Il ne crée pas la garantie légale, qui existe de toute façon, mais il fixe par écrit l'état des connaissances du vendeur à une date précise.
Deux effets en découlent. Ce qui y est déclaré ne peut plus être un vice caché pour vous, puisque vous le connaissiez. Ce qui y est nié alors que des traces montrent le contraire devient une pièce lourde contre le vendeur. Notre page sur la déclaration du vendeur détaille comment la remplir sans se piéger.
Déclarer coûte presque toujours moins cher que taire. Un problème déclaré se négocie une fois, au moment de la vente, et souvent pour un montant inférieur à ce qu'un tribunal accordera trois ans plus tard. Un problème tu se paie en réduction de prix, en frais d'expertise et en dommages.
La préinspection du vendeur sert exactement à cela : savoir avant de mettre en vente, pour déclarer avec précision plutôt que d'assumer une garantie dans le noir. Voir la préinspection du vendeur.
Un propriétaire qui n'a jamais occupé l'immeuble, par exemple une succession ou un investisseur, a de bons arguments sur ce qu'il ne pouvait pas savoir. Cela joue sur l'application de l'article 1728, donc sur les dommages, pas sur la garantie de qualité elle-même.
L'article 1733 prévoit que le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer, avec une exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. La clause a donc un vrai effet pour le vendeur sincère, et aucun pour celui qui savait. Voir la vente sans garantie légale.
Alors ce n'est pas un vice caché. La garantie porte sur les vices existants lors de la vente. Toute la question est de savoir si ce qui s'est manifesté après existait déjà avant, ce qui ramène à l'antériorité. Voir prouver un vice caché.
Le dossier vice caché : les principes et les 4 critères, les délais, la mise en demeure, la preuve, l'expertise, les étapes du recours, les petites créances, qui paie, le vendeur de bonne foi, la maison ancienne, l'infiltration d'eau, la toiture, la piscine creusée et la fosse septique et le puits.
Les articles cités ici sont reproduits du Code civil du Québec et du Code de procédure civile publiés par Légis Québec, consultés le 11 septembre 2026. Les numéros d'articles sont donnés pour que vous puissiez les lire vous-même. Nous sommes courtiers immobiliers, pas juristes : nous vous disons ce que la loi prévoit et ce que la transaction laisse comme traces, mais l'analyse de votre dossier appartient à un avocat. Quand le montant en jeu dépasse quelques milliers de dollars, cet appel se fait avant la mise en demeure, pas après.
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Dans le même dossier : Vice caché : qui paie au Québec, et dans quel ordre, Prouver un vice caché au Québec : les quatre choses à démontrer et Vice caché au Québec : combien de temps avez-vous pour agir?.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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