Acheter · Vice caché · Infiltration d'eau
L'eau arrive au printemps, quelques mois après la prise de possession. Ce qui décide de la suite se joue dans les premières 48 heures, avant même le premier coup de marteau.
L'infiltration d'eau est le problème le plus fréquemment invoqué en vice caché, parce qu'elle se révèle souvent au premier printemps qui suit l'achat. Pour être un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec, elle doit répondre à quatre conditions : ne pas avoir été constatable par un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert, être assez grave pour rendre l'immeuble impropre à son usage ou en diminuer fortement l'utilité, avoir existé avant la vente, et vous avoir été inconnue. Le réflexe naturel, faire réparer immédiatement, est aussi celui qui détruit la preuve : une fois le mur refermé, l'antériorité devient très difficile à démontrer. La séquence qui protège votre recours est de documenter, dénoncer par écrit, faire expertiser, puis seulement réparer.
Parce que l'urgence commande. Il y a de l'eau au sous-sol, on appelle un entrepreneur, on assèche, on refait le gypse, et six semaines plus tard on écrit au vendeur. À ce moment, plus personne ne peut établir depuis quand le problème existait, et le vendeur plaide avec raison qu'il n'a jamais pu venir constater.
L'article 1739 du Code civil du Québec impose de dénoncer par écrit dans un délai raisonnable depuis la découverte. Il ajoute que lorsque le vice apparaît graduellement, le délai commence à courir du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Une infiltration qui s'aggrave d'un épisode à l'autre entre exactement dans ce cas.
Une infiltration a une source, et c'est la source qui dira si le problème est ancien. Les points d'entrée les plus fréquents au Québec se regardent dans cet ordre : la gestion de l'eau de surface autour du bâtiment, l'état du drain de fondation, les fissures traversantes du solage, les margelles et les fenêtres de sous-sol, les raccords de toiture et les solins.
Le drain mérite une attention particulière parce qu'il est invisible et qu'il a une durée de vie. Nos pages sur le drain français, sur le drain en fin de vie et sur l'ocre ferreuse expliquent ce qui se passe sous le solage et comment on le vérifie sans creuser.
Une infiltration causée par un événement postérieur à la vente, par un défaut d'entretien de votre part, ou par un état clairement signalé au rapport d'inspection. L'article 1726 exclut le vice apparent et le vice connu de l'acheteur. Un rapport qui mentionne des traces d'humidité au sous-sol et recommande une investigation ferme une porte : l'acheteur savait qu'il fallait creuser la question.
Cela dépend entièrement du contrat et de l'origine de l'eau. L'assurance habitation vise en principe des dommages soudains et accidentels, pas la réparation d'un ouvrage défectueux ou en fin de vie. Déclarez le sinistre rapidement et demandez la position de votre assureur par écrit; cette réponse fait partie de votre dossier.
Oui, après lui avoir laissé une occasion réelle de constater, documentée par écrit. Conservez tout : photos avant, pendant et après, matériaux retirés, factures. Un dossier bien documenté compense en partie l'impossibilité de constater plus tard.
Par l'expert et par les traces. C'est la question de l'antériorité, traitée dans prouver un vice caché.
Le dossier vice caché : les principes et les 4 critères, les délais, la mise en demeure, la preuve, l'expertise, les étapes du recours, les petites créances, qui paie, le vendeur de bonne foi, la maison ancienne, l'infiltration d'eau, la toiture, la piscine creusée et la fosse septique et le puits.
Les articles cités ici sont reproduits du Code civil du Québec et du Code de procédure civile publiés par Légis Québec, consultés le 11 septembre 2026. Les numéros d'articles sont donnés pour que vous puissiez les lire vous-même. Nous sommes courtiers immobiliers, pas juristes : nous vous disons ce que la loi prévoit et ce que la transaction laisse comme traces, mais l'analyse de votre dossier appartient à un avocat. Quand le montant en jeu dépasse quelques milliers de dollars, cet appel se fait avant la mise en demeure, pas après.
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Dans le même dossier : Prouver un vice caché au Québec : les quatre choses à démontrer, Expertise pour vice caché : à quoi sert l'expert en bâtiment et Vice caché au Québec : combien de temps avez-vous pour agir?.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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