Acheter · Vice caché · Responsabilité
La question n'est pas seulement qui est responsable, mais dans quel ordre les portes s'ouvrent et laquelle mène à quelqu'un de solvable.
Le premier responsable est le vendeur. L'article 1716 du Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité, et que ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat. Ce qu'il doit varie selon ce qu'il savait : l'article 1727 prévoit la restitution du prix quand le bien périt en raison du vice, et l'article 1728 ajoute la réparation du préjudice subi par l'acheteur lorsque le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer. D'autres personnes peuvent être tenues : l'article 1730 vise le fabricant, le distributeur et le fournisseur, et l'article 1442 permet, dans certains cas, de remonter vers les propriétaires antérieurs. L'inspecteur préachat, lui, répond de son contrat de service, pas de la garantie légale.
L'article 1716 pose le principe : le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. Autrement dit, le vendeur n'a rien eu à promettre pour être tenu.
L'étendue de ce qu'il doit dépend de ce qu'il savait. C'est la distinction centrale du Code civil en la matière.
L'article 1442 prévoit que les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à titre particulier s'ils constituent l'accessoire d'un bien qui leur est transmis ou s'ils lui sont intimement liés. C'est ce mécanisme qui permet, dans certains dossiers, de viser non seulement celui qui vous a vendu, mais aussi ceux qui ont vendu avant lui, parce que la garantie suit l'immeuble.
Ce n'est pas automatique et cela se plaide, mais c'est une porte qui compte quand le vendeur immédiat n'est pas solvable, a quitté le pays, ou est décédé. Chaque maillon de la chaîne conserve toutefois ses propres moyens de défense, dont les clauses de sa propre vente.
L'article 1730 prévoit que sont également tenus à la garantie du vendeur, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l'importateur. Sur un bâtiment récent, cette porte vise le constructeur et les fabricants de composants défectueux.
L'article 1729 ajoute une présomption utile : en cas de vente par un vendeur professionnel, l'existence d'un vice au moment de la vente est présumée lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce. Cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l'acheteur. Autrement dit, contre un vendeur professionnel, l'acheteur n'a pas à prouver l'antériorité de la même façon.
L'inspecteur ne garantit pas la qualité de la maison. Il s'engage, par contrat, à effectuer une inspection visuelle conforme aux règles de l'art de sa profession et à en faire rapport. Sa responsabilité se joue donc sur le contrat et sur le soin apporté, pas sur la garantie légale de qualité.
Cela veut dire deux choses. Un défaut réellement invisible et non décelable n'engage pas l'inspecteur. Un défaut qu'un inspecteur compétent aurait dû signaler, et qui figure dans son mandat, l'engage. Les deux recours peuvent coexister dans le même dossier.
L'assurance habitation indemnise en principe des dommages soudains et accidentels, pas le remplacement d'un ouvrage arrivé en fin de vie ou mal construit. Certains contrats comportent par ailleurs une garantie de protection juridique qui peut couvrir des frais de recours. Ce sont des questions de contrat, pas de Code civil : la seule réponse fiable vient de votre assureur, contrat en main, et elle se demande par écrit.
Ces portes ne s'excluent pas et se visent souvent ensemble. La séquence est détaillée dans les étapes du recours.
Non, il se dirige vers la succession. C'est aussi l'un des cas où la transmission de la garantie prévue à l'article 1442 prend son sens, parce qu'elle permet de regarder plus haut dans la chaîne des propriétaires.
Ces ventes se font très souvent sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur, précisément parce que les héritiers ne connaissent pas l'immeuble. L'article 1733 encadre cette exclusion et ses limites. Voir la vente sans garantie légale.
C'est la question à poser avant d'engager des frais, pas après. Un jugement contre une personne insolvable ne se transforme pas en chèque. C'est souvent ce qui justifie de viser aussi les propriétaires antérieurs ou l'inspecteur.
Le dossier vice caché : les principes et les 4 critères, les délais, la mise en demeure, la preuve, l'expertise, les étapes du recours, les petites créances, qui paie, le vendeur de bonne foi, la maison ancienne, l'infiltration d'eau, la toiture, la piscine creusée et la fosse septique et le puits.
Les articles cités ici sont reproduits du Code civil du Québec et du Code de procédure civile publiés par Légis Québec, consultés le 11 septembre 2026. Les numéros d'articles sont donnés pour que vous puissiez les lire vous-même. Nous sommes courtiers immobiliers, pas juristes : nous vous disons ce que la loi prévoit et ce que la transaction laisse comme traces, mais l'analyse de votre dossier appartient à un avocat. Quand le montant en jeu dépasse quelques milliers de dollars, cet appel se fait avant la mise en demeure, pas après.
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Dans le même dossier : Recours pour vice caché au Québec : les six étapes, dans l'ordre, Vice caché : le vendeur qui ne savait rien est quand même tenu et Prouver un vice caché au Québec : les quatre choses à démontrer.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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