Vendre un immeuble locatif · Règles du TAL
Vous vendez un duplex ou un triplex occupé. Vos locataires ne peuvent pas refuser la visite, mais vous devez respecter des règles précises, et les ignorer fait échouer des ventes.
La règle exacte
Le Tribunal administratif du logement est explicite. Le propriétaire a l'obligation de donner au locataire un avis de 24 heures, verbal ou écrit, chaque fois qu'il veut faire visiter un logement à un acheteur éventuel. Les visites doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h. Le locataire peut exiger que le propriétaire, ou son représentant, accompagne l'acheteur pendant la visite.
Trois éléments, donc, et les trois comptent : le préavis, la plage horaire, l'accompagnement sur demande.
Ce que ça change concrètement pour votre vente
- Pas de visite improvisée. Un acheteur qui appelle à 11 h pour visiter à 14 h ne peut pas être satisfait si vos locataires n'ont pas déjà reçu leur avis.
- Pas de visite à 8 h ou à 22 h. Même si l'acheteur et vous êtes disponibles.
- Un plex avec trois logements, c'est trois avis. Chaque locataire a droit au sien.
Comment on organise ça dans les faits
La méthode qui fonctionne est de regrouper. Plutôt que d'envoyer un avis par acheteur, on annonce aux locataires des plages de visite fixes, à l'avance, avec le préavis requis. Les acheteurs se présentent dans ces fenêtres. Vos locataires savent à quoi s'attendre, vous n'êtes pas en train de négocier chaque rendez-vous, et le processus reste conforme.
Un locataire braqué peut sérieusement ralentir une vente. Un locataire prévenu, à qui on a expliqué ce qui se passe et à qui on a garanti le préavis, coopère la plupart du temps.
L'accès en cours de bail, hors vente
La même règle du préavis de 24 heures s'applique quand vous devez entrer chez un locataire en cours de bail, par exemple pour vérifier l'état du logement ou faire des travaux. Le TAL précise que c'est votre droit de vérifier l'état du logement, mais que vous devez exercer ce droit avec discernement. En copropriété divise, l'avis peut être donné par le syndicat.
Où ça se joue, concrètement
Ces règles ne sont pas de la théorie administrative. Elles décident du prix d'un immeuble et du calendrier de l'acheteur. Un plex dont la reprise est encore possible dans les délais ne vaut pas la même chose qu'un plex où l'échéance est passée. Un immeuble occupé par des locataires de très longue date porte une indemnité d'éviction potentielle bien plus lourde qu'un immeuble au roulement rapide. Un chantier de rénovation planifié sans les préavis d'évacuation prend des mois de retard avant même le premier coup de marteau.
C'est pour cette raison que la lecture des baux arrive en premier dans notre travail sur un immeuble locatif, avant la visite et avant la mise en marché. Les chiffres du Tribunal administratif du logement sont publics et vérifiables; ce qui varie d'un dossier à l'autre, c'est la situation réelle de chaque logement. Une évaluation honnête part de là.
Trois vérifications avant de signer quoi que ce soit
- La date de fin de chaque bail, qui commande tous les préavis et qui n'a rien à voir avec votre date de prise de possession.
- La durée d'occupation de chaque locataire, qui change directement le montant d'une éventuelle indemnité d'éviction.
- La concordance entre les loyers annoncés et les baux réels, qui est l'ajustement de prix le plus fréquent dans une transaction d'immeuble locatif.
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Questions fréquentes
Un locataire peut-il refuser une visite?
Il ne peut pas refuser l'accès si le préavis de 24 heures a été donné et que la visite se tient entre 9 h et 21 h. Il peut par contre exiger que vous ou votre représentant accompagniez l'acheteur.
L'avis doit-il être écrit?
Le TAL indique que l'avis de 24 heures peut être verbal ou écrit. L'écrit reste préférable : en cas de désaccord, il prouve que le préavis a été donné.
Peut-on installer une boîte à clés sur un logement loué?
Ce n'est pas une façon de contourner le préavis. Chaque visite reste soumise à l'avis de 24 heures et à la plage de 9 h à 21 h.
Source des règles citées : Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), consulté le 10 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace pas un avis juridique. Pour votre situation, adressez-vous au TAL.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Achat et vente d'immeubles locatifs sur la Rive-Sud et le Grand Montréal. Parlons de votre projet.