Acheter · CELIAPP et terrain
Le CELIAPP finance l'achat ou la construction d'une habitation admissible, pas un terrain vague seul. Mais dans un projet terrain + construction, le retrait peut se qualifier. Voici la règle exacte.
Selon les règles de l'ARC, un retrait admissible du CELIAPP doit servir à l'achat ou à la construction d'une HABITATION admissible située au Canada, que vous prévoyez occuper comme résidence principale dans l'année suivant l'acquisition. Un terrain vague acheté seul, sans projet d'habitation, ne se qualifie donc pas: le retrait serait imposable. La nuance qui change tout: dans un projet de terrain AVEC construction, où vous avez une entente écrite visant la construction d'une habitation admissible avant le 1er octobre de l'année qui suit le retrait, le retrait CELIAPP peut être admissible. Le même principe s'applique au RAP. Avant de signer pour un terrain, faites valider le montage par votre institution financière et un fiscaliste. L'équipe Loaa & Manseur, no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025, accompagne les projets terrain + construction sur la Rive-Sud. Bureaux au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard · 438 807 3653.
La règle du CELIAPP, mot pour mot
Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie, avec déduction à l'entrée et retrait libre d'impôt à la sortie, à UNE condition: que le retrait soit « admissible ». Selon l'ARC, un retrait admissible doit viser l'achat ou la construction d'une habitation admissible au Canada, avec une entente écrite conclue avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait, et l'intention d'occuper l'habitation comme résidence principale dans l'année suivant son acquisition ou sa construction.
Le mot clé est « habitation »: maison, condo, jumelé, maison mobile fixée à demeure. Un terrain, en soi, n'est pas une habitation, et c'est là que la question se joue. Notre guide complet du CELIAPP couvre les règles générales.
Terrain seul : non. Terrain + construction : possible.
Acheter un terrain vague pour le détenir, sans projet de construction engagé, ne constitue pas un retrait admissible: sortir l'argent du CELIAPP pour ce faire rendrait le retrait imposable, ce qui annule tout l'avantage du compte.
La situation change quand le terrain fait partie d'un projet de construction d'une habitation admissible: si votre montage comporte une entente écrite de construction respectant l'échéance du 1er octobre de l'année suivant le retrait, et que vous occuperez la maison comme résidence principale dans l'année, le retrait CELIAPP peut se qualifier dans le cadre du projet. Le séquencement du retrait, de l'achat du terrain et du contrat de construction est déterminant: c'est un montage à valider AVANT de signer, avec votre institution financière qui administre le CELIAPP et un fiscaliste.
RAP, CELI : les alternatives selon le projet
Le RAP (régime d'accession à la propriété) suit la même logique: retrait REER jusqu'à 60 000 $ pour l'achat ou la construction d'une habitation admissible, terrain seul non admissible, terrain + construction possible dans les mêmes conditions d'entente et d'occupation, avec remboursement sur 15 ans. Notre comparatif RAP vs CELIAPP et le calculateur CELIAPP + RAP chiffrent les deux voies, qui se COMBINENT d'ailleurs sur un même projet.
Pour un terrain détenu en attente, sans construction imminente, l'épargne passe plutôt par le CELI ordinaire: aucun avantage fiscal ne se perd si le projet change. Et avant l'achat lui-même, notre guide acheter un terrain au Québec couvre zonage, services, tests de sol et financement, car un terrain se finance différemment d'une maison, avec une mise de fonds plus élevée.
Questions fréquentes
Peut-on utiliser le CELIAPP pour acheter un terrain?
Pas pour un terrain seul: selon les règles de l'ARC, le retrait admissible du CELIAPP doit viser l'achat ou la construction d'une habitation admissible, et un terrain vague n'en est pas une. En revanche, dans un projet de terrain avec construction, appuyé par une entente écrite de construction d'une habitation avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait et l'intention d'y résider dans l'année, le retrait peut se qualifier. Faites valider le montage avant de signer.
Le RAP permet-il d'acheter un terrain?
Même règle que le CELIAPP: le RAP finance l'achat ou la construction d'une habitation admissible, pas un terrain détenu seul. Un projet terrain + construction peut se qualifier aux mêmes conditions d'entente écrite et d'occupation comme résidence principale. Les deux régimes se combinent sur un même projet, jusqu'à 60 000 $ de RAP et la totalité du CELIAPP, ce qui peut financer une part importante d'un projet de construction.
Comment financer un terrain en attendant de construire?
Le financement d'un terrain est plus exigeant que celui d'une maison: mise de fonds généralement plus élevée, taux parfois supérieurs et conditions liées au projet de construction. L'épargne d'attente loge bien dans un CELI ordinaire, qui reste flexible si le projet évolue. Quand la construction se précise, le CELIAPP et le RAP entrent en scène dans le cadre du montage global, à séquencer avec votre prêteur et un fiscaliste.
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