Plex · Rendement · Saint-Jean-sur-Richelieu · 2026
La réponse honnête tient en trois calculs, et elle dépend de qui habite l'un des logements : taux de capitalisation, trésorerie financée à 80 %, coût net pour le propriétaire occupant, à Saint-Jean-sur-Richelieu, au prix médian de 2026 et au loyer médian. Hypothèses étiquetées, rien d'estimé au hasard.
Non pour le duplex, oui pour le triplex et le quadruplex : à Saint-Jean-sur-Richelieu, au prix médian de janvier à septembre 2026 et au loyer médian de 1 620 $ par logement, financé à 80 %, le duplex (556 000 $) perd environ 94 $ par mois, le triplex (725 000 $) dégage environ 513 $ par mois, le quadruplex (661 000 $) dégage environ 2 517 $ par mois, avant impôt, remboursement de capital compris dans la dette. Les taux de capitalisation vont de 5,0 % (duplex) à 9,8 % (quadruplex), tous au-dessus du taux hypothécaire de 4,24 %. En propriétaire occupant, se loger dans un logement du triplex coûte 1 500 $ par mois net, contre un loyer de 1 620 $ et un paiement de 2 498 $ sur la maison médiane (577 000 $, 20 % de mise). Hypothèses étiquetées, calcul reproductible. Source : Centris (Matrix) et pages loyer du site, hypothèses de l'équipe, compilé le 13 octobre 2026.
Les hypothèses, avant les chiffres
Un calcul de rentabilité ne vaut que par ses hypothèses, alors les voici, toutes. Prix : les médianes de Saint-Jean-sur-Richelieu de janvier à septembre 2026 (Centris, Matrix, catégorie Propriété à revenus) : duplex 556 000 $ (30 ventes), triplex 725 000 $ (24 ventes), quadruplex 661 000 $ (8 ventes). Loyer : 1 620 $ par logement et par mois, le loyer médian des baux signés par l'intermédiaire d'un courtier à Saint-Jean-sur-Richelieu dans les douze derniers mois (loyer médian à Saint-Jean-sur-Richelieu). Dépenses d'exploitation : 2 % du prix par année (taxes municipales et scolaires, assurance, entretien courant), une règle de pouce qui se vérifie immeuble par immeuble. Financement : 80 % du prix, 4,24 % sur 25 ans, les mêmes hypothèses que notre page est-ce rentable d’acheter un immeuble à revenus à Montréal. Pas de vacance, pas de mauvaise créance, pas de gros travaux : le calcul est donc optimiste.
Le calcul, immeuble par immeuble
| Au prix médian de 2026, financé à 80 % | Duplex | Triplex | Quadruplex |
|---|---|---|---|
| Prix médian (ventes) | 556 000 $ (30) | 725 000 $ (24) | 661 000 $ (8) |
| Prix par porte | 278 000 $ | 241 667 $ | 165 250 $ |
| Loyers bruts par année (1 620 $ par logement) | 38 880 $ | 58 320 $ | 77 760 $ |
| Dépenses d'exploitation (2 % du prix) | 11 120 $ | 14 500 $ | 13 220 $ |
| Revenu net d'exploitation | 27 760 $ | 43 820 $ | 64 540 $ |
| Taux de capitalisation | 5,0 % | 6,0 % | 9,8 % |
| Multiplicateur du revenu brut | 14,3 | 12,4 | 8,5 |
| Service de la dette (prêt de 80 %, 4,24 %, 25 ans) | 28 886 $ | 37 666 $ | 34 341 $ |
| Trésorerie par année, avant impôt | −1 126 $ | +6 154 $ | +30 199 $ |
| Trésorerie par mois | −94 $ | +513 $ | +2 517 $ |
| Loyer par porte qui met la trésorerie à zéro | 1 667 $ | 1 449 $ | 991 $ |
| Prix d'achat qui met la trésorerie à zéro | 540 000 $ (−3 % vs médiane) | 811 000 $ (+12 % vs médiane) | 1 081 000 $ (+64 % vs médiane) |
La réponse à la question du titre, pour un investisseur qui n'y habite pas : non pour le duplex, oui pour le triplex et le quadruplex. Tous les taux de capitalisation dépassent pourtant le taux hypothécaire de 4,24 %; ce qui fait passer le duplex sous zéro, c'est le remboursement de capital inclus dans les versements, de l'argent qui sort du compte mais reste dans le bilan. Le quadruplex est celui qui dégage le plus (+2 517 $ par mois) parce que la porte y coûte 165 250 $ contre 278 000 $ pour le duplex; sa marge disparaît avec un logement vide quelques mois ou un toit à refaire.
Ce que la trésorerie ne montre pas
La trésorerie n'est pas le rendement. La première année, le remboursement de capital inclus dans les versements est d'environ 13 331 $ sur le triplex et 12 154 $ sur le quadruplex : de l'argent qui sort de votre compte mais reste dans votre bilan. Et la plus-value : le triplex médian de Saint-Jean-sur-Richelieu a pris 142 % en dix ans (300 000 $ en 2016), soit 9,2 % par année composés; à ce rythme, le triplex de 725 000 $ gagnerait environ 66 700 $ la première année. Le passé ne garantit pas l'avenir, et le triplex de Saint-Jean-sur-Richelieu a reculé en 2018, 2023 et 2026 quand les taux ou l'offre ont bougé. Mais c'est là que se fait le rendement d'un plex en 2026 : le capital et la plus-value, pas seulement le chèque mensuel.
La version qui marche : le propriétaire occupant
| Vous habitez un logement, les autres sont loués | Duplex (mise 5 %) | Triplex (mise 10 %) | Quadruplex (mise 10 %) |
|---|---|---|---|
| Loyers reçus par année | 19 440 $ | 38 880 $ | 58 320 $ |
| Service de la dette (prêt assuré, 4,24 %, 25 ans, prime SCHL non comptée) | 34 302 $ | 42 374 $ | 38 634 $ |
| Coût net de votre logement par mois (dette + dépenses − loyers) | 2 165 $ | 1 500 $ | −539 $ |
| Pour comparer : loyer médian d'un logement | 1 620 $ | 1 620 $ | 1 620 $ |
| Pour comparer : paiement sur la maison médiane (577 000 $, 20 %) | 2 498 $ | 2 498 $ | 2 498 $ |
Lu ainsi, occupés, le duplex, le triplex et le quadruplex coûtent à leur propriétaire moins que la maison médiane de Saint-Jean-sur-Richelieu (2 498 $ par mois à 20 % de mise), et le triplex et le quadruplex coûtent même moins qu'un loyer de 1 620 $ : les locataires paient le logement du propriétaire, et une partie de son capital. Le meilleur des trois pour se loger est le quadruplex (il rapporte même 539 $ par mois net). La prime d'assurance prêt (SCHL ou équivalent) s'ajoute au prêt et augmente ces versements de quelques centaines de dollars par mois : à chiffrer avec votre courtier hypothécaire.
Saint-Jean-sur-Richelieu parmi les 19 villes
- Saint-Jean-sur-Richelieu est 12e sur 19 villes au taux de capitalisation du triplex (6,0 %, médiane des villes 6,2 %); la plus rentable est Saguenay (16,1 %), la moins rentable Mirabel (4,6 %).
- Au prix médian et au loyer médian, financé à 80 %, le triplex est en trésorerie positive dans 14 villes sur 19, le quadruplex dans 16 sur 16, le duplex dans 10 sur 19; à Saint-Jean-sur-Richelieu, le triplex et le quadruplex le sont.
- Trésorerie mensuelle médiane des villes : duplex +42 $, triplex +603 $, quadruplex +2 020 $; à Saint-Jean-sur-Richelieu, duplex −94 $, triplex +513 $, quadruplex +2 517 $.
- En occupant, le triplex coûte moins que le loyer médian dans 13 villes sur 19 et moins que le paiement sur la maison médiane dans 18; à Saint-Jean-sur-Richelieu, 1 500 $ par mois contre 1 620 $ de loyer et 2 498 $ pour la maison.
Les trois leviers qui changent la réponse
- Les baux en place. Le loyer médian des baux signés est celui des logements qui viennent de se relouer; les baux en place d'un plex sont souvent plus bas. Un triplex dont les logements sont loués 15 % sous le médian (1 377 $ au lieu de 1 620 $) rapporte 8 748 $ de moins par année, et passe sous zéro; au Québec, ces loyers remontent lentement, aux taux du Tribunal administratif du logement, et seulement au renouvellement. On achète les baux, pas la médiane.
- Le prix d'achat. Le triplex de Saint-Jean-sur-Richelieu atteint l'équilibre de trésorerie à 811 000 $, soit 12 % au-dessus de la médiane : au prix médian, l'immeuble se paie seul avec de la marge, et c'est le prix payé au-dessus de la médiane qui la mange. Le détail des prix par genre est dans prix des duplex, triplex et quadruplex à Saint-Jean-sur-Richelieu.
- L'état de l'immeuble. Les 2 % de dépenses supposent un immeuble sain. Un toit, une brique ou une entrée électrique à refaire se chiffrent en dizaines de milliers de dollars, et un inspecteur les voit avant l'offre.
Comment lire ces chiffres
Trois chiffres à ne pas confondre. Le taux de capitalisation (6,0 % pour le triplex) mesure l'immeuble sans la dette; au-dessus du taux hypothécaire, l'emprunt enrichit l'acheteur, en dessous, il l'appauvrit. La trésorerie (+513 $ par mois) mesure ce qui reste après la dette, et elle comprend le remboursement de capital (13 331 $ la première année). Le coût de l'occupant (1 500 $) est le seul des trois qui se compare à un loyer. Les prix sont les médianes de Saint-Jean-sur-Richelieu en entier, sur 24 ventes de triplex en neuf mois : un immeuble précis se calcule sur ses baux, ses taxes et son état.
Questions fréquentes
Est-ce rentable d'acheter un plex à Saint-Jean-sur-Richelieu en 2026?
Non pour le duplex, oui pour le triplex et le quadruplex, au prix médian de 2026, au loyer médian de 1 620 $ et financé à 80 % : duplex −94 $ par mois, triplex +513 $ par mois, quadruplex +2 517 $ par mois. En rendement total, avec le remboursement de capital (13 331 $ la première année sur le triplex) et une plus-value historique de 9,2 % par année, la réponse change; en logement, pour un propriétaire occupant, le triplex coûte 1 500 $ par mois net.
Quel taux de capitalisation à Saint-Jean-sur-Richelieu en 2026?
Entre 5,0 % (duplex) et 9,8 % (quadruplex) au prix médian et au loyer médian de 1 620 $, avec 2 % de dépenses; tous au-dessus du taux hypothécaire de 4,24 %. Un immeuble précis se calcule sur ses baux réels et ses taxes réelles; la médiane des 19 villes suivies est de 6,2 % pour le triplex.
Vaut-il mieux un triplex ou un quadruplex à Saint-Jean-sur-Richelieu?
Au prix médian, le quadruplex (661 000 $, 165 250 $ la porte) dégage +2 517 $ par mois contre +513 $ pour le triplex (241 667 $ la porte); il coûte même 64 000 $ de moins que le triplex au prix médian, avec 10 % de mise de fonds si vous l'habitez, 20 % sinon. Dans les 19 villes suivies, le quadruplex est le genre le plus rentable dans 14, le triplex dans 5.
Combien coûte un plex à Saint-Jean-sur-Richelieu si j'y habite?
Avec 5 % de mise sur un duplex et 10 % sur un triplex ou un quadruplex (prêt assuré, prime non comptée), votre logement coûte 2 165 $ par mois dans un duplex, 1 500 $ par mois dans un triplex, −539 $ par mois dans un quadruplex, dépenses comprises et loyers déduits, contre 1 620 $ de loyer médian et 2 498 $ de paiement sur la maison médiane à Saint-Jean-sur-Richelieu. La mise de fonds va de 27 800 $ à 72 500 $.
Source : prix médians Centris (Matrix) des duplex, triplex et quadruplex vendus à Saint-Jean-sur-Richelieu de janvier à septembre 2026, catégorie Propriété à revenus; loyer médian des baux signés par l'intermédiaire d'un courtier, douze mois, tel que publié sur nos pages loyer; hypothèses de dépenses (2 %), de taux (4,24 %), d'amortissement (25 ans) et de mise de fonds posées par l'équipe Loaa & Manseur à titre d'illustration, compilé le 13 octobre 2026. Ce calcul n'est pas un conseil financier; faites-le refaire sur l'immeuble visé avec ses documents. Le hub est-ce rentable d'acheter un plex, 19 villes compare les 19 villes.
Nos preuves, pas nos promesses
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 13 octobre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.