Acheter · Nouveaux arrivants · Montréal 2026
Louer coûte moins par mois, acheter coûte moins sur trois ans : les deux phrases sont vraies, et c'est votre horizon qui tranche. Voici les loyers réels de Montréal, le coût complet d'un condo à 450 000 $, et la règle simple.
Pour un nouvel arrivant à Montréal, louer la première année reste la règle et acheter dès la deuxième l'exception qui se calcule. Selon la SCHL, le loyer moyen d'un logement de deux chambres dans la région de Montréal était de 1 346 $ en octobre 2025, en hausse de 7,2 % sur un an, mais le loyer annoncé pour un logement qui se libère tourne autour de 1 930 $ (troisième trimestre 2025), et le taux d'inoccupation est remonté à 2,9 % (2,1 % l'année d'avant, 8 % dans les immeubles neufs), ce qui redonne un peu de choix aux locataires. Acheter un condo de 450 000 $ avec 5 % de mise de fonds coûte environ 2 175 $ par mois d'hypothèque à 4,24 % sur 30 ans (prêt assuré 444 600 $), plus 350 $ à 500 $ de frais de condo, 250 $ à 350 $ de taxes et 40 $ d'assurance : environ 2 965 $ par mois, dont environ 1 571 $ d'intérêts la première année. Le loyer équivalent est donc moins cher chaque mois, mais l'achat construit environ 7 249 $ de capital par année et suit le marché. La règle : achetez si vous restez au moins trois ans dans la région (les frais d'achat et de revente, environ 8 % du prix, s'amortissent sur cette durée), si votre emploi est stable après la période d'essai, et si la mise de fonds et 1,5 % de frais de clôture sont au Canada; sinon louez, bâtissez votre crédit et votre CELIAPP, et achetez à la deuxième ou troisième année.
| Indicateur (SCHL, région de Montréal) | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Loyer moyen, 2 chambres, parc existant | 1 346 $ par mois (octobre 2025) | +7,2 % sur un an; baux en place, souvent anciens |
| Loyer annoncé, 2 chambres | ≈ 1 930 $ par mois (T3 2025) | Ce que paie un nouveau locataire; stable sur un an |
| Taux d'inoccupation | 2,9 % (2,1 % en 2024) | 8 % dans les immeubles de 3 ans ou moins |
| Logements locatifs en chantier | ≈ 26 000 | Le marché devrait continuer à se détendre en 2026 |
| Poste | Par mois | Note |
|---|---|---|
| Hypothèque (5 % de mise, prêt assuré 444 600 $, 4,24 %, 30 ans) | 2 175 $ | Dont ≈ 1 571 $ d'intérêts la première année |
| Frais de condo | 350 $ à 500 $ | Selon l'immeuble et le fonds de prévoyance |
| Taxes municipales et scolaires | 250 $ à 350 $ | ≈ 0,8 % à 0,9 % de la valeur par année |
| Assurance habitation | ≈ 40 $ | Condo, contenu et responsabilité |
| Total mensuel | ≈ 2 965 $ | Contre ≈ 1 930 $ en location; l'écart est du capital et des frais de propriété |
| Mise de fonds et frais de clôture | 22 500 $ + ≈ 12 000 $ (notaire, taxe de bienvenue nette du crédit, taxe de 9 % sur la prime, inspection) | Revenu brut requis ≈ 98 000 $ |
Calcul à titre d'illustration avec le calculateur hypothécaire; prix médian des condos par arrondissement sur nos pages « acheter un condo ».
Sur trois ans, le locataire à 1 930 $ par mois dépense environ 69 480 $. Le propriétaire dépense environ 106 740 $ plus environ 36 000 $ de frais d'achat et de revente (notaire, taxe de bienvenue, commission à la revente), soit près de 142 740 $, mais il récupère environ 21 747 $ de capital remboursé et la variation de valeur du condo : à 0 % d'appréciation, louer gagne; à 3 % par année (environ 42 000 $ sur 450 000 $), acheter rattrape le locataire vers la troisième année; à cinq ans, acheter gagne dans la plupart des scénarios. D'où la règle des trois ans, et la préférence pour la maison ou le plex plutôt que le condo neuf quand l'horizon est court, parce que le neuf se revend moins bien les premières années (voir louer ou acheter au Québec, en anglais).
Ouvrir et alimenter un CELIAPP (8 000 $ déductibles), bâtir la cote de crédit avec une carte payée chaque mois, terminer la période d'essai, rapatrier la mise de fonds, choisir le secteur en le vivant (transport réel, école, épicerie), et rencontrer un courtier hypothécaire dès le sixième mois pour connaître le prix atteignable. Un bail de 12 mois qui se termine le 1er juillet se négocie avec le propriétaire pour partir plus tôt (cession ou sous-location, permises au Québec) si l'achat arrive avant.
Louer la première année dans la plupart des cas, acheter dès qu'on est sûr de rester trois ans, que l'emploi est stable et que la mise de fonds est au Canada.
En moyenne 1 346 $ pour deux chambres dans le parc existant selon la SCHL (octobre 2025), mais autour de 1 930 $ pour un logement annoncé; l'inoccupation est à 2,9 %.
Environ 98 000 $ de revenus bruts avec 5 % de mise de fonds, au test de résistance de 6,24 %.
Oui, résident permanent ou permis de travail valide 183 jours, avec des revenus canadiens et une mise de fonds documentée; la question est de savoir si c'est le bon moment, pas si c'est permis.
Pour chiffrer votre cas : le calculateur de commission, nos tarifs et le calculateur hypothécaire.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte 221 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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