L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, pas l'emprunteur : elle est obligatoire quand la mise de fonds est sous 20 % et sa prime suit un barème public, environ 2,8 % du prêt à 85 % de financement, 3,1 % à 90 % et 4,0 % à 95 %, avec un supplément pour l'amortissement de 30 ans. La prime s'ajoute au prêt et s'amortit avec lui, mais sa taxe de 9,975 % se paie comptant chez le notaire, un déboursé que beaucoup d'acheteurs découvrent à la signature. L'assurance vie hypothécaire, elle, est un produit facultatif vendu par les institutions pour rembourser le solde au décès : elle se compare avantageusement à une assurance vie personnelle, souvent moins chère à couverture égale et dont le bénéficiaire n'est pas la banque. Comprendre la distinction entre les deux produits évite à la fois de payer en double et de signer sans comparer.
À quoi sert la prime obligatoire
Sous 20 % de mise de fonds, la loi impose d'assurer le prêt auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement : elle ne vous protège pas, mais elle vous ouvre l'accès à la propriété avec aussi peu que 5 % de mise de fonds, et paradoxalement à de meilleurs taux, les prêts assurés étant moins risqués pour la banque.
Au-dessus de 20 %, aucune prime ne s'applique : c'est l'un des arguments pour viser ce seuil quand c'est réaliste.
Le barème des primes, en clair
La prime se calcule en pourcentage du montant emprunté, selon la tranche de financement : environ 2,8 % pour un financement à 85 %, 3,1 % à 90 % et 4,0 % à 95 %. L'amortissement de 30 ans, admissible à certains dossiers, ajoute un supplément d'environ 0,2 point.
Concrètement, sur un achat de 450 000 $ avec 5 % de mise de fonds, la prime approche 17 000 $ ajoutés au prêt. Notre calculateur hypothécaire l'intègre automatiquement au paiement.
La taxe payable comptant chez le notaire
La prime s'ajoute au prêt et s'étale sur l'amortissement, mais sa taxe de 9,975 % se paie comptant à la signature de l'acte. Sur une prime de 17 000 $, cela représente environ 1 700 $ à prévoir dans les liquidités de clôture, en plus des droits de mutation, des frais de notaire et des ajustements.
C'est l'un des déboursés les plus oubliés des premiers acheteurs : il doit figurer dans votre budget de clôture dès la préapprobation.
Assurance vie hypothécaire : l'autre produit, à comparer
Au moment de signer le prêt, l'institution propose presque toujours une assurance vie hypothécaire : en cas de décès, elle rembourse le solde du prêt. Produit légitime, mais à comparer : la couverture diminue avec le solde alors que la prime reste stable, le bénéficiaire est la banque et non votre famille, et la tarification détaillée se fait parfois seulement à la réclamation.
Une assurance vie personnelle équivalente coûte souvent moins cher, reste portable d'une banque à l'autre et laisse le capital à vos proches, qui décident quoi rembourser. La couverture, elle, reste indispensable : c'est le véhicule qui se magasine, pas le principe. Voir aussi l'assurance habitation, exigée avant le notaire.
Réduire ou éviter la prime, sans se piéger
- Atteindre un seuil : passer de 5 à 10 % ou de 10 à 15 % de mise de fonds change de tranche et réduit le taux de prime; CELIAPP, RAP et don familial aident.
- Viser 20 % : aucune prime, mais ne videz pas le fonds d'urgence pour y arriver.
- Comparer 25 et 30 ans : le supplément de prime du 30 ans se paie sur toute la durée.
- Ne pas confondre : refuser l'assurance vie de la banque n'affecte en rien la prime obligatoire ni l'approbation du prêt.
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Questions fréquentes
Combien coûte l'assurance prêt hypothécaire SCHL?
La prime suit un barème public par tranche de financement : environ 2,8 % du montant du prêt pour un financement à 85 %, 3,1 % à 90 % et 4,0 % à 95 %, avec un supplément d'environ 0,2 point pour un amortissement de 30 ans. Elle s'ajoute au prêt et s'amortit avec lui; seule sa taxe de 9,975 % se paie comptant chez le notaire.
L'assurance prêt protège-t-elle l'acheteur?
Non : elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Son bénéfice pour l'acheteur est indirect : elle rend possible l'achat avec moins de 20 % de mise de fonds et donne accès à des taux souvent plus bas, les prêts assurés étant moins risqués pour les institutions. Pour protéger votre famille, c'est une assurance vie, personnelle ou hypothécaire, qu'il faut évaluer séparément.
Faut-il prendre l'assurance vie hypothécaire de la banque?
La couverture est fortement recommandée, mais le produit de la banque n'est qu'une option : une assurance vie personnelle équivalente coûte souvent moins cher, suit l'emprunteur d'une institution à l'autre et verse le capital à la famille plutôt qu'à la banque. Comparez les deux avant de signer; refuser le produit maison n'affecte ni le taux ni l'approbation du prêt.
Publié le 17 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet