Financer · Travailleur autonome · 2026
Travailleur autonome ne veut pas dire prêteur B ni taux majoré, si le dossier est monté un an d'avance. Voici comment les prêteurs calculent votre revenu, les trois voies possibles et ce qui les distingue.
Un travailleur autonome, un incorporé ou un commissionné peut obtenir une hypothèque au même taux qu'un salarié, à condition de prouver ses revenus autrement : les prêteurs bancaires (« A ») prennent la moyenne des revenus nets des deux dernières années selon les avis de cotisation, avec parfois une majoration de 15 % ou l'ajout de l'amortissement et des dépenses non récurrentes, et exigent que la dernière année ne soit pas en forte baisse et que les impôts soient payés. Pour un revenu net déclaré trop bas par rapport au chiffre d'affaires, les assureurs et certains prêteurs offrent des programmes de revenus déclarés (« stated income ») avec 10 % à 35 % de mise de fonds, deux ans d'activité et un bon crédit; les prêteurs alternatifs (« B ») acceptent six à douze mois de relevés bancaires d'entreprise avec 20 % de mise, à un taux plus élevé et des frais de 1 % à 2 %. Les documents : avis de cotisation et déclarations T1 (et T2 si incorporé) des deux dernières années, états financiers, relevés d'entreprise de 6 à 12 mois, preuve d'immatriculation ou de constitution, confirmation que les impôts et la TPS/TVQ sont à jour. Le dossier se prépare douze mois avant l'achat : déclarer davantage de revenus une année coûte de l'impôt mais peut valoir 100 000 $ de capacité d'emprunt.
| Voie | Revenu retenu | Mise de fonds | Taux | Conditions |
|---|---|---|---|---|
| Prêteur bancaire, revenus vérifiés | Moyenne de 2 ans de revenus nets (ligne 15000 ou revenu d'entreprise net), plus ajouts admis (amortissement, dépenses ponctuelles, parfois +15 %); si la dernière année est plus basse, c'est elle qui compte | 5 % et plus | Taux courant (4,24 % fixe, 04/09/2026) | 2 ans d'activité, impôts payés, crédit sain |
| Programme de revenus déclarés (assureur ou prêteur A) | Revenu « raisonnable » pour le métier et le chiffre d'affaires, déclaré et documenté par les relevés et les factures | 10 % à 35 % selon l'assureur et le prêteur | Courant à légèrement majoré, prime d'assurance plus élevée | 2 ans d'activité, cote de crédit élevée, aucun retard d'impôt |
| Prêteur alternatif (« B ») | 6 à 12 mois de dépôts bancaires d'entreprise, moins un pourcentage de dépenses | 20 % et plus | Majoré de 1 % à 3 %, frais de 1 % à 2 % | Terme de 1 à 2 ans, puis retour chez un prêteur A |
| Incorporé qui se verse un salaire ou des dividendes | Comme un salarié (T4) ou selon les dividendes (T5) sur 2 ans; les bénéfices non répartis de la société peuvent compter chez certains prêteurs | 5 % et plus | Courant | 2 ans de T4/T5 stables ou croissants |
Déclarations de revenus T1 (et TP-1) des deux dernières années avec les avis de cotisation fédéral et provincial; état des résultats de l'entreprise (T2125) ou états financiers et T2 si incorporé; relevés bancaires d'entreprise de 6 à 12 mois; preuve d'immatriculation au Registraire des entreprises ou statuts de constitution; confirmation que l'impôt, les acomptes provisionnels et la TPS/TVQ sont à jour (un solde dû à Revenu Québec bloque la plupart des prêteurs A); contrats ou factures récurrentes; mise de fonds documentée 90 jours. Si vos revenus nets déclarés sont bas parce que vous déduisez beaucoup, décidez un an avant l'achat : déclarer davantage (plus d'impôt, plus de capacité) ou viser un programme de revenus déclarés avec 10 % ou plus de mise.
Changer de statut (salarié vers autonome) moins de deux ans avant l'achat remet le compteur à zéro chez la plupart des prêteurs A; une année en forte baisse fait retenir la plus basse; un revenu en argent non déclaré ne compte jamais; les dépenses d'auto et de bureau à domicile qui réduisent le revenu net réduisent d'autant la capacité d'emprunt (chaque 10 000 $ de revenu net en moins retire environ 45 000 $ à 50 000 $ de prêt au taux de résistance). Un co-emprunteur salarié, souvent le conjoint, règle beaucoup de dossiers.
Oui, avec deux ans de revenus nets déclarés suffisants selon les avis de cotisation et un crédit sain, au même taux qu'un salarié.
Deux ans chez les prêteurs bancaires et pour les programmes de revenus déclarés; six à douze mois de relevés chez un prêteur alternatif.
Programme de revenus déclarés avec 10 % à 35 % de mise, co-emprunteur salarié, ou déclarer davantage l'année qui précède l'achat.
Chez la plupart des prêteurs bancaires, oui tant qu'elle n'est pas réglée; certains prêteurs alternatifs financent le remboursement de l'impôt dans le prêt.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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