Financer · Refus hypothécaire · 2026
Un refus n'est pas un verdict, c'est un diagnostic mal expliqué. Voici les sept causes qui expliquent presque tous les refus, et la solution qui correspond à chacune, de la moins chère à la plus chère.
Un refus de prêt hypothécaire vient presque toujours d'une des sept causes suivantes : les ratios d'endettement (ABD au-dessus de 39 % ou ATD au-dessus de 44 % des revenus bruts, calculés au taux du contrat plus 2 %, minimum 5,25 %); une cote de crédit sous le seuil du prêteur (souvent 600 à 680 selon la mise de fonds, toute faillite ou proposition récente); des revenus que le prêteur ne peut pas vérifier (période d'essai, travail autonome sans avis de cotisation, revenus en argent); une mise de fonds non documentée sur 90 jours ou empruntée sans que ce soit permis; une évaluation de la propriété inférieure au prix payé; une propriété que le prêteur refuse (condo indivise, pyrite, vermiculite, ancien cannabis, zone inondable, terrain loué); ou une promesse d'achat sans condition de financement signée avant la préapprobation. Les solutions, dans l'ordre : demander la cause écrite, réduire les dettes ou l'échéance des paiements, augmenter la mise de fonds ou baisser le prix, ajouter un co-emprunteur ou un garant, allonger l'amortissement, passer par un courtier vers un prêteur alternatif (taux plus élevé, frais de 1 % à 2 %) pour un ou deux ans, puis revenir chez un prêteur bancaire.
| Cause | Ce que le prêteur a vu | Solution |
|---|---|---|
| Ratios d'endettement | ABD au-dessus de 39 % ou ATD au-dessus de 44 % au taux de résistance (contrat + 2 %, min. 5,25 %) | Rembourser ou consolider une dette, fermer une marge inutilisée, allonger l'amortissement (30 ans si premier acheteur ou neuf), baisser le prix, ajouter un co-emprunteur |
| Cote de crédit | Sous 600 à 680 selon le prêteur et la mise de fonds; retards récents; proposition ou faillite non libérée depuis 2 ans | Corriger les erreurs au dossier Equifax/TransUnion, régler les retards, attendre 6 à 12 mois, ou prêteur alternatif avec 20 % de mise |
| Revenus non vérifiables | Période d'essai, contrat temporaire, travailleur autonome sans 2 ans d'avis de cotisation, revenus non déclarés, primes non récurrentes | Attendre la fin de l'essai, fournir 2 ans de revenus, programme « revenus déclarés » avec 10 % à 35 % de mise, co-emprunteur salarié |
| Mise de fonds | Pas de 90 jours de relevés, dépôts inexpliqués, argent emprunté chez un prêteur qui l'interdit, aucune réserve pour les frais (1,5 %) | Documenter chaque dépôt, lettre de don, attendre 90 jours, ajouter les frais de clôture au plan |
| Évaluation | Valeur estimée par l'évaluateur du prêteur sous le prix accepté | Combler l'écart en argent, renégocier le prix avec le vendeur (la condition de financement le permet), contester l'évaluation avec des comparables, autre prêteur |
| Propriété | Copropriété indivise, immeuble avec pyrite, vermiculite, réservoir enfoui, ancienne culture de cannabis, zone inondable, bâtiment commercial, terrain loué, condo avec fonds de prévoyance insuffisant | Prêteur spécialisé (indivise), tests et corrections avant l'acte, mise de fonds plus élevée, ou se retirer avec la condition d'inspection |
| Procédure | Offre sans condition de financement, délai trop court, documents en retard, changement d'emploi ou nouvel achat à crédit entre la préapprobation et l'acte | Toujours une condition de financement de 7 à 10 jours ouvrables; ne rien changer à sa situation avant la signature |
D'abord la cause écrite : un refus verbal ne se corrige pas. Ensuite le budget : réduire les dettes qui pèsent sur les ratios (un paiement d'auto de 600 $ par mois retire environ 100 000 $ de capacité d'emprunt au taux de résistance), la mise de fonds ou le prix. Puis les personnes : un co-emprunteur (parent, conjoint) qui figure au titre, ou un garant qui n'y figure pas mais répond du prêt. Puis le temps : trois à six mois suffisent souvent pour finir une période d'essai, réparer un dossier de crédit ou documenter la mise de fonds. Enfin le prêteur alternatif (« B ») : taux plus élevé de 1 % à 3 %, frais de prêteur et de courtage de 1 % à 2 %, mise de fonds de 20 %, sur un terme d'un ou deux ans, le temps de redevenir admissible chez un prêteur bancaire. Un prêteur privé, plus cher encore, ne se justifie que pour un besoin court et une sortie claire.
La préapprobation écrite avant la première visite (voir préapprobation hypothécaire), une condition de financement dans toute promesse d'achat, aucune nouvelle dette ni changement d'emploi entre l'offre et l'acte, et la vérification de la propriété par le courtier avant l'offre : le type de copropriété, l'année de construction, le secteur (pyrite, inondation), le certificat de localisation. Un dossier refusé chez un prêteur peut être accepté chez un autre le même jour, avec les mêmes documents : c'est le travail du courtier hypothécaire, payé par le prêteur (voir qui paie le courtier hypothécaire).
Le plus souvent pour les ratios d'endettement au taux de résistance, la cote de crédit ou des revenus non vérifiables; demandez la cause écrite, elle détermine la solution.
Selon le prêteur et la mise de fonds, souvent 600 à 680 pour un prêt assuré chez un prêteur bancaire; en dessous, prêteur alternatif avec 20 % de mise.
La consultation compte comme une demande; plusieurs demandes en 30 à 45 jours pour la même hypothèque sont regroupées et n'ont qu'un faible effet.
Non si la promesse d'achat contenait une condition de financement et que vous l'avez respectée dans les délais; oui si vous avez acheté sans condition.
Pour chiffrer votre cas : le calculateur de commission, nos tarifs et le calculateur hypothécaire.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte 221 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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