Location à court terme · Fiscalité
Louer sans le permis exigé par votre municipalité ne coûte plus seulement une amende. Ça coûte aussi les dépenses.
Deux définitions qui décident de tout
- Location à court terme : l'ARC la définit comme un « bien résidentiel loué ou offert en location pour une durée inférieure à 90 jours consécutifs ». Notez « offert en location ». L'annonce compte, pas seulement la réservation.
- Location à court terme non conforme : une location située dans une province ou une municipalité qui « ne permet pas l'exploitation de la location à court terme à l'emplacement » visé, ou qui « exige un enregistrement, une licence ou un permis » et dont la location « n'est pas conforme à l'ensemble des exigences applicables ».
Ce qui est refusé
- Ligne 9366, montant non conforme lié aux locations à court terme : « Vous ne pouvez pas déduire le montant non conforme de dépenses lié à vos locations à court terme non conformes. » Le tableau A du T776 le calcule.
- Ligne 9367, montant non conforme de la DPA : « Vous ne pouvez pas déduire le montant non conforme de la DPA lié à vos locations à court terme non conformes. » C'est le tableau B.
Et l'arithmétique, telle que l'ARC l'écrit : « Vos dépenses déductibles représentent vos dépenses totales moins le total de vos dépenses personnelles moins votre montant non conforme de dépenses lié aux locations à court terme. »
Un calcul en jours, pas en tout ou rien
La formule compare le nombre de jours où le bien était une location à court terme non conforme au nombre de jours où il était une location à court terme. Se mettre en conformité en cours d'année réduit donc le montant refusé.
Ce que ça change au Québec
Le Québec exige un numéro d'enregistrement pour l'hébergement touristique, et plusieurs municipalités restreignent les secteurs où c'est permis. Ajoutez la déclaration de copropriété, qui l'interdit carrément dans beaucoup d'immeubles. Chacune de ces trois couches peut rendre une location non conforme au sens fiscal.
Avant d'acheter pour louer à court terme
Trois vérifications, dans cet ordre : ce que la municipalité permet à cette adresse précise, ce que l'enregistrement provincial exige, et ce que dit la déclaration de copropriété. Un rendement bâti sur des tarifs par nuit mais pas sur ces trois réponses n'est pas une projection, c'est un espoir.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- la location à court terme au Québec
- Airbnb en copropriété
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une location à court terme selon l'ARC ?
Un bien résidentiel loué ou offert en location pour une durée inférieure à 90 jours consécutifs.
Qu'est-ce qui est refusé pour une location non conforme ?
La portion non conforme des dépenses (ligne 9366) et de la déduction pour amortissement (ligne 9367) du formulaire T776.
Se conformer en cours d'année aide-t-il ?
Oui. Le montant non conforme est calculé selon le nombre de jours de non-conformité par rapport aux jours de location à court terme.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Hébergement touristique : les règles complètes
Le volet québécois de la conformité est aussi exigeant que le volet fiscal fédéral. Voir les règles 2026 de l'hébergement touristique, ce qui a changé le 1er septembre 2026 et les amendes, de 500 $ à 100 000 $.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.