Vendre · Plex · 2026
Les locataires ne bloquent pas la vente, mais ils en fixent une partie du prix. Voici ce que l'acheteur reprend, ce qu'il vous demandera, comment fixer le prix sur le revenu, et l'impôt à prévoir sur la partie louée.
Vendre un plex occupé se prépare sur trois fronts : les locataires, les documents et le prix. Les baux suivent l'immeuble : l'acheteur reprend les locataires, leurs loyers et leurs dates de renouvellement, et ne peut ni les augmenter au-delà du TAL ni les évincer, sauf reprise de bonne foi pour s'y loger avec six mois d'avis. Les visites sont un droit du vendeur, avec un avis de 24 heures au locataire, entre 9 h et 21 h, et sa présence possible; un locataire coopératif fait vendre plus vite, d'où l'intérêt de l'informer dès le départ et de grouper les visites. Les documents que tout acheteur sérieux et son prêteur demandent : les baux en vigueur avec la section G remplie, les avis de modification et réponses des trois dernières années, les relevés bancaires des loyers des douze derniers mois, le compte de taxes 2026, la police d'assurance, les factures des travaux majeurs (avec leur incidence TAL), le certificat de localisation à jour et, s'il y a lieu, la déclaration de copropriété ou les servitudes. Le prix se fixe sur le revenu net et les ventes comparables de plex du secteur (prix médian de 874 000 $ dans la région de Montréal au deuxième trimestre 2026, 810 000 $ sur la Rive-Sud en juillet), pas sur les loyers « potentiels » : un plex à loyers bas se vend avec un rabais que le TAL justifie, et un logement libre à la vente vaut une prime. À la revente, le gain en capital sur la partie louée est imposable, l'amortissement déduit est récupéré comme revenu, et seule la part occupée par le vendeur bénéficie de l'exemption de résidence principale.
| Élément | Règle | Effet sur le prix |
|---|---|---|
| Baux en cours | Transférés de plein droit à l'acheteur, mêmes loyers, mêmes échéances; le locataire ne peut être évincé pour cause de vente | Loyers sous le marché = rabais; logement libre = prime |
| Hausses de loyer | Au rythme du TAL (3,1 % de base en 2026) sauf clause F (immeuble de 5 ans ou moins) | Un acheteur chiffre le temps de rattrapage |
| Reprise de logement | Possible pour l'acheteur qui veut s'y loger, avis de 6 mois avant la fin du bail, bonne foi, sauf locataire protégé (65 ans, 10 ans, revenu modeste) | Un plex « reprenable » se vend mieux aux propriétaires-occupants, majoritaires en 2026 |
| Dépôts et loyers perçus d'avance | Ajustés chez le notaire au prorata | Neutre |
| Litiges au TAL, loyers impayés | À déclarer; l'acheteur peut exiger leur règlement avant l'acte | Négatif s'ils sont découverts après |
Le Code civil permet au vendeur de faire visiter avec un avis verbal ou écrit de 24 heures, entre 9 h et 21 h; le locataire peut exiger d'être présent et ne peut refuser sans motif sérieux, mais il n'a aucune obligation de ranger ni de sourire. La méthode qui fonctionne : rencontrer chaque locataire avant la mise en marché, expliquer que le bail est protégé, proposer un calendrier de visites groupées (deux plages par semaine), et parfois une compensation modeste pour le dérangement. Un locataire qui envisage de partir peut signer une entente de départ à date fixe, ce qui crée le logement libre que les acheteurs paient le plus cher, à condition qu'elle soit libre et documentée.
Le prix : revenu net d'exploitation réel (loyers des baux moins taxes, assurance, entretien) capitalisé au taux du secteur, recoupé avec les ventes comparables de plex des douze derniers mois et l'état de l'immeuble (toiture, brique, fenêtres, électricité, drain); une préinspection évite la renégociation. L'impôt : pour la partie louée, gain en capital imposable à 50 % (le coût inclut la taxe de bienvenue et les frais d'acquisition, plus les améliorations) et récupération de la déduction pour amortissement prise, imposée à 100 %; pour le logement occupé par le vendeur, exemption de résidence principale au prorata des années et de la superficie; l'avis de disposition n'est pas requis sauf non-résident. La commission et les frais de vente sont déductibles du produit. Voir les frais de vente et le calcul du rendement que l'acheteur fera.
Semaine 1 : documents, préinspection, rencontre des locataires, évaluation sur le revenu et les comparables. Semaines 2 à 6 : mise en marché, visites groupées, offre (souvent avec condition d'analyse des baux et d'inspection, 10 à 15 jours). Semaines 7 à 14 : financement de l'acheteur (plus long qu'une maison, l'évaluateur analyse les loyers), notaire, ajustements des loyers et dépôts, avis aux locataires du changement de propriétaire et des nouvelles coordonnées de paiement. Délai médian de vente d'un plex dans la région de Montréal : 43 jours au deuxième trimestre 2026.
Oui; les baux sont transférés à l'acheteur, qui reprend les loyers et les échéances. Le locataire ne peut être évincé parce que l'immeuble est vendu.
Non, avec un avis de 24 heures entre 9 h et 21 h; il peut exiger d'être présent.
Sur le revenu net réel capitalisé au taux du secteur et sur les ventes comparables, en tenant compte des loyers sous le marché et de l'état de l'immeuble.
Gain en capital imposable à 50 % sur la partie louée et récupération de l'amortissement pris; exemption de résidence principale sur le logement du vendeur seulement.
Le dossier plex : les prévisions plex 2027, la taxe de bienvenue sur un plex et la subvention RénoPlex.
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Dans le même dossier : Acheter un plex comme propriétaire-occupant en 2026 : mise de fonds de 5 % ou 10 %, revenus locatifs comptés, prix médians, exemple sur un triplex de 874 000 $ et ce que le TAL change, Rendement d'un plex à Montréal en 2026 : taux de capitalisation, multiplicateur du revenu brut, trésorerie, l'exemple complet sur un triplex de 874 000 $ et les trois pièges de calcul, Frais de vente d'une maison au Québec en 2026 : commission, notaire, certificat, pénalité hypothécaire, ajustements, l'exemple complet sur 600 000 $, Selling a House or Condo with a Tenant in Quebec et Prévisions du marché des plex en 2027 : +8 % au Québec, +14 % sur la Rive-Sud, loyers et taux.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 8 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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