Acheter · Plex · Sherbrooke · APCIQ T2 2026
Le plex à Sherbrooke : le prix médian, le financement à 10 %, les loyers réels de la région et votre part nette, calculés sur un triplex à 538 500 $. Puis les secteurs, les pièges et les règles du TAL.
Acheter un plex à Sherbrooke en 2026, c'est payer 538 500 $ de médiane dans la région métropolitaine au deuxième trimestre (+7 % sur un an, +84 % en cinq ans, 44 jours de délai, selon l'APCIQ), soit 48 500 $ de plus que la maison unifamiliale (490 000 $). Le plex de Sherbrooke a pris 84 % en cinq ans, porté par une ville universitaire où le taux d'inoccupation reste à 2,7 % (SCHL, octobre 2025) et où les loyers ont monté de 9,3 % en un an. Sur un triplex à la médiane avec 10 % de mise de fonds (53 850 $) et deux logements loués 1 200 $ (exemple, à titre d'illustration), le prêt assuré est d'environ 499 674 $, la mensualité à 4,24 % sur 30 ans d'environ 2 444 $, et votre part nette d'environ 44 $ par mois avant taxes, assurance et entretien. La taxe de bienvenue à Sherbrooke sur 538 500 $ est de 6 765,50 $, dont 5 441,38 $ remboursables à un premier acheteur. Les baux en cours, le taux du TAL (3,1 % en 2026) et la reprise de logement encadrent le reste.
La région métropolitaine de Sherbrooke a vendu son plex médian 538 500 $ au deuxième trimestre 2026, +7 % sur un an et +84 % en cinq ans, en 44 jours, avec 76 ventes et 112 inscriptions en vigueur : plus lent que la maison (490 000 $, 34 jours), avec plus de choix que dans les autres régions; le condo se vend 320 000 $ (-2 %). Côté loyers, la SCHL mesurait en octobre 2025 un taux d'inoccupation de 2,7 % dans la région, avec un loyer moyen en hausse de 9,3 % en un an; deux universités et deux cégeps font tourner le marché locatif. Le plex de Sherbrooke, c'est le duplex et le triplex du centre-ville, du Vieux-Nord et de l'est (Fleurimont, autour du CHUS et de l'université), les immeubles à étudiants près de l'université Bishop's à Lennoxville, et les duplex des années 1970 à 1990 de Rock Forest avec logement de sous-sol.
| Région métropolitaine (APCIQ, T2 2026) | Prix médian | Sur un an | Sur cinq ans | Délai | Ventes au trimestre | En vigueur |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Plex (2 à 5 logements) | 538 500 $ | +7 % | +84 % | 44 jours | 76 | 112 |
| Maison unifamiliale | 490 000 $ | +5 % | +70 % | 34 jours | 485 | 534 |
| Copropriété | 320 000 $ | -2 % | +57 % | 50 jours | 88 | 167 |
| Immeuble | Mise de fonds minimale (occupé par l'acheteur) | Prime SCHL | Note |
|---|---|---|---|
| Duplex | 5 % jusqu'à 500 000 $, 10 % au-delà (prix sous 1,5 M$) | 4,00 % (moins de 10 % de mise), 3,10 % (10 % à 14,99 %) | Amortissement 30 ans si premier acheteur ou neuf |
| Triplex, quadruplex | 10 % | 3,10 % | Prêt assuré jusqu'à 90 % de la valeur |
| Immeuble non occupé (1 à 4 logements) | 20 % | Aucune (conventionnel) | Loyers comptés avec plus de prudence; taux parfois majoré |
| 5 logements et plus | 15 % à 25 %, financement commercial ou SCHL multilogement | Selon le programme | Analyse sur le revenu net de l'immeuble |
Selon le prêteur, 50 % à 100 % des loyers bruts sont ajoutés à vos revenus, ou déduits du paiement hypothécaire dans le calcul des ratios (39 %/44 % au taux de résistance de 6,24 %). Le logement que vous occupez ne compte pas comme revenu; un logement vacant à l'achat est compté au loyer du marché par l'évaluateur.
| Triplex à 538 500 $ (médiane RMR, T2 2026) | Montant |
|---|---|
| Prix | 538 500 $ |
| Mise de fonds 10 % | 53 850 $ |
| Prime SCHL 3,10 % (ajoutée au prêt) et taxe de 9 % sur la prime (chez le notaire) | 15 024 $ et 1 352 $ |
| Prêt assuré | 499 674 $ |
| Mensualité, 4,24 % fixe, 30 ans | 2 444 $ |
| Loyers de deux logements à 1 200 $ (exemple, à titre d'illustration) | 2 400 $ par mois |
| Part nette du propriétaire (hypothèque moins loyers) | ≈ 44 $ par mois |
| Taxes municipales et scolaires, assurance, entretien (2 % à 3 % de la valeur par année) | ≈ 898 $ à 1 346 $ par mois, dont les deux tiers déductibles sur la partie louée |
| Taxe de bienvenue à Sherbrooke | 6 765,50 $, dont 5 441,38 $ remboursables à un premier acheteur (crédit réduit au-dessus de 750 000 $ de base) |
Les loyers de 1 200 $ sont un exemple; les loyers réels des baux en cours, souvent plus bas dans un plex ancien, sont ceux qui comptent, et le TAL en limite la hausse. Le calcul du rendement détaille le taux de capitalisation et la trésorerie; la méthode est la même à Sherbrooke.
Le centre-ville, Jacques-Cartier et le Vieux-Nord sont le cœur du plex à Sherbrooke : immeubles de brique des années 1900 à 1950, loués à des étudiants et à des jeunes travailleurs, à loyers au marché et à roulement chaque 1er juillet. Fleurimont, autour du CHUS et du campus de la santé, vend les duplex et triplex des années 1950 à 1980 à des propriétaires-occupants. Lennoxville vend les immeubles à étudiants de l'université Bishop's, sur un calendrier scolaire. Rock Forest et Saint-Élie vendent les duplex récents avec logement de sous-sol au-dessus de la médiane. Magog et la périphérie vendent moins de plex, plus cher. Nos pages courtier immobilier à Sherbrooke et acheter une maison à Sherbrooke complètent.
Le calendrier étudiant : un immeuble près des campus se loue de septembre à avril et se vide l'été; les baux de 12 mois signés en avril évitent le trou, et le prêteur compte les loyers annualisés. Le radon, élevé en Estrie : test de 90 jours et système d'atténuation à prévoir sur un immeuble avec logements au sous-sol. Les immeubles d'avant 1950 du centre-ville : structure, électricité, plomberie, galeries. Le logement de sous-sol non conforme compte pour zéro chez le prêteur. La taxe de bienvenue de Sherbrooke, 3 % au-dessus de 500 000 $ : 6 765,50 $ sur la médiane, non déductible.
Les baux suivent l'immeuble : vous héritez des locataires, de leurs loyers et de leurs renouvellements. L'augmentation annuelle suit la méthode du Tribunal administratif du logement (3,1 % de base en 2026 pour les baux renouvelés après le 1er avril, plus une part des travaux majeurs, des taxes et des assurances); un locataire peut refuser et le TAL fixe. La reprise du logement pour vous loger ou loger un proche exige un avis de six mois avant la fin du bail et votre bonne foi; elle est interdite au locataire de 65 ans et plus qui occupe depuis dix ans avec un revenu modeste, sauf exceptions (voir la reprise de logement par l'acheteur). L'éviction pour agrandissement ou changement d'affectation est suspendue jusqu'en juin 2027. Lisez les baux, les avis d'augmentation et les relevés de loyer avant l'offre, pas après.
La partie louée est un revenu de location : loyers moins dépenses (intérêts, taxes, assurance, entretien, au prorata de la superficie louée). À la vente, le gain en capital est imposable sur la partie louée; l'exemption de résidence principale ne couvre que votre logement. La taxe de bienvenue se calcule sur tout l'immeuble et n'est pas déductible.
Le dossier plex : les prévisions plex 2027, la taxe de bienvenue sur un plex et la subvention RénoPlex.
Pour le budget d'une maison, premier acheteur à Sherbrooke; pour la taxe, la taxe de bienvenue à Sherbrooke; pour la méthode générale, acheter un plex comme propriétaire-occupant.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte 221 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
538 500 $ de prix médian dans la région métropolitaine de Sherbrooke au deuxième trimestre 2026 (+7 % sur un an, +84 % en cinq ans), contre 874 000 $ à Montréal et 690 000 $ au Québec. Un duplex de Fleurimont se vend sous la médiane, un immeuble du Vieux-Nord au-dessus.
5 % sur un duplex occupé (10 % au-dessus de 500 000 $), 10 % sur un triplex ou un quadruplex occupé, 20 % si vous ne l'habitez pas, prix sous 1,5 million pour un prêt assuré. Sur la médiane de 538 500 $, 10 % font 53 850 $.
Ceux des baux en cours, d'abord : le relevé des loyers et les baux signés sont exigés par le prêteur. Pour un logement vacant ou le vôtre, demandez au courtier les loyers des baux récents du secteur; le loyer de 1 200 $ de notre exemple est une illustration, pas une statistique. Avec 2,7 % d'inoccupation (SCHL, octobre 2025) et des loyers en hausse de 9,3 %, un logement vacant se reloue au marché en quelques semaines.
Oui, avec un avis de six mois avant la fin du bail et de bonne foi, sauf locataire protégé (65 ans et plus, 10 ans d'occupation, revenu modeste). La règle est provinciale : elle s'applique à Sherbrooke comme à Montréal.
Dans le même dossier : Acheter un plex comme propriétaire-occupant en 2026 : mise de fonds de 5 % ou 10 %, revenus locatifs comptés, prix médians, exemple sur un triplex de 874 000 $ et ce que le TAL change, Rendement d'un plex à Montréal en 2026 : taux de capitalisation, multiplicateur du revenu brut, trésorerie, l'exemple complet sur un triplex de 874 000 $ et les trois pièges de calcul, Reprise de logement par l'acheteur d'un plex en 2026 : avis de 6 mois, bonne foi, locataires protégés (65 ans, 10 ans, revenu modeste), indemnité, refus, TAL et le calendrier pour emménager, Courtier immobilier Sherbrooke, Acheter une maison à Sherbrooke en 2026 : le budget, Les Nations, Fleurimont et Rock Forest, les étapes et les pièges et Taxe de bienvenue à Sherbrooke en 2026 : 3 % au-dessus de 500 000 $, calcul sur prix réels et remboursement.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 8 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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