Analyse · Ville-Marie
Le centre-ville a construit beaucoup et vendu moins. Voici ce que les chiffres officiels disent de ce marché, et ce qu'ils changent selon que vous achetez ou que vous vendez.
Le marché de la copropriété à Ville-Marie, qui couvre le centre-ville, le Vieux-Montréal, le Village et Sainte-Marie, est le plus déséquilibré de l'île de Montréal. Au deuxième trimestre 2026, la médiane s'y établissait à 465 000 $, en baisse de 1 % sur un an, avec 432 ventes (-10 %) pour 2 310 inscriptions en vigueur et un délai moyen de 89 jours, soit douze de plus qu'un an plus tôt. Sur cinq ans, le secteur n'a gagné que 3 %, contre 43 % dans la Pointe Est de l'île. Le baromètre APCIQ mesure de 13 à 25 mois d'inventaire selon la tranche de prix au-dessus de 230 000 $ : au-delà de six mois, la définition retenue est celle d'un marché d'acheteur. Pour un acheteur, c'est la meilleure position de négociation de l'île. Pour un vendeur, c'est un marché où le prix d'entrée décide de tout.
| Indicateur, copropriété | T2 2026 | 12 derniers mois |
|---|---|---|
| Prix médian | 465 000 $ (-1 %) | 460 000 $ (-3 %) |
| Prix moyen | 578 589 $ (0 %) | 586 534 $ (-2 %) |
| Ventes | 432 (-10 %) | 1 527 (-4 %) |
| Inscriptions en vigueur | 2 310 (+3 %) | 2 197 (+9 %) |
| Délai moyen | 89 jours (+12) | 88 jours |
| Depuis 5 ans | +3 % sur le prix médian, +7 % sur le prix moyen | |
Le baromètre APCIQ divise l'inventaire moyen par les ventes moyennes pour obtenir un nombre de mois. Sous six mois, on parle d'un marché de vendeur; au-dessus, d'un marché d'acheteur. Voici Ville-Marie, copropriété, sur les douze derniers mois.
| Gamme de prix | Mois d'inventaire | Condition du marché |
|---|---|---|
| Moins de 230 000 $ | 7,5 | Vendeur |
| 230 000 $ à 340 000 $ | 13,3 | Acheteur |
| 340 000 $ à 570 000 $ | 15,8 | Acheteur |
| 570 000 $ à 690 000 $ | 17,3 | Acheteur |
| 690 000 $ et plus | 24,7 | Acheteur |
Presque 25 mois d'inventaire au-dessus de 690 000 $, cela veut dire qu'au rythme actuel des ventes, il faudrait plus de deux ans pour écouler les condos haut de gamme actuellement en vente au centre-ville. C'est le chiffre le plus parlant du marché montréalais en 2026, et c'est celui qu'on ne voit jamais dans les articles sur les occasions du centre-ville.
Vous êtes dans la meilleure position de négociation de l'île. Trois leviers concrets. Le temps : à 89 jours de délai moyen, rien ne vous oblige à décider en 48 heures; une inscription en ligne depuis plus de trois mois a déjà perdu son effet de nouveauté et son vendeur le sait. Le prix : demandez l'historique des inscriptions de l'unité, une propriété réinscrite après un retrait révèle un prix de départ mal calibré. Les conditions : dans ce marché, une clause d'inspection et une condition de financement se négocient sans risque de perdre l'unité, ce qui est faux à Villeray ou à Rosemont.
Un avertissement toutefois : un marché lent n'est pas un marché sans risque. Un immeuble dont le fonds de prévoyance est sous-capitalisé ou qui prépare des travaux de façade coûtera beaucoup plus qu'une négociation ne rapporte. Lisez les procès-verbaux et l'étude du fonds de prévoyance avant de vous réjouir du rabais. Voir la cotisation spéciale et les frais de condo.
Le prix d'entrée décide de tout. Dans un secteur à 2 310 inscriptions en vigueur, votre unité est comparée à des dizaines d'autres dans la même fourchette, souvent dans le même immeuble. Trois principes. Un : fixez le prix sur les ventes fermées des six derniers mois du même immeuble, pas sur les prix demandés des voisins, qui sont justement ceux qui ne se vendent pas. Deux : soignez la première semaine, parce qu'elle concentre les visites; photos professionnelles, unité vide de désordre, disponibilité maximale. Trois : ne testez pas le marché. Un prix testé trop haut dans un marché à 89 jours ne se corrige pas, il se traîne, et chaque semaine supplémentaire affaiblit votre position. Notre guide vendre un condo détaille les documents que l'acheteur exigera.
Trois forces se cumulent, et aucune ne se retourne rapidement. La première est l'offre : le centre-ville a livré des milliers d'unités neuves depuis 2019, et elles arrivent sur un marché qui n'a plus la demande d'investisseurs de 2021. La deuxième est le coût de détention : les frais de copropriété, les taxes et les assurances ont monté plus vite que les loyers dans plusieurs immeubles. La troisième est l'arbitrage des acheteurs : à 465 000 $ au centre-ville contre 428 250 $ dans Mercier et Hochelaga-Maisonneuve ou 345 000 $ dans la Pointe Est, beaucoup préfèrent l'espace au code postal. Le tableau complet des 19 secteurs est dans prix d'un condo par quartier à Montréal.
Pour un acheteur-occupant qui compte y rester plusieurs années, les conditions de négociation sont les meilleures de l'île : 89 jours de délai moyen et de 13 à 25 mois d'inventaire selon la gamme de prix. Pour un investisseur qui vise une plus-value rapide, le secteur n'a gagné que 3 % en cinq ans.
465 000 $ de prix médian au deuxième trimestre 2026 dans le secteur Ville-Marie, qui couvre le centre-ville, le Vieux-Montréal, le Village et Sainte-Marie, selon l'APCIQ. Le prix moyen, tiré par le haut de gamme, s'établit à 578 589 $.
89 jours en moyenne au deuxième trimestre 2026, soit douze de plus qu'un an auparavant, contre 28 jours à Villeray et 29 à Rosemont.
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Publié le 1er septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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