Une hypothèque est un prêt garanti par la propriété qu'il sert à acheter. Au Québec, en septembre 2026, elle se contracte le plus souvent sur un terme de 5 ans et un amortissement de 25 ans, à un taux fixe ou variable. Le meilleur taux fixe 5 ans assuré du marché est à 4,09 % et le variable à environ 3,35 % (relevé du 11 septembre), alors que le taux conventionnel affiché des banques reste à 6,09 %. Trois règles décident de presque tout : la mise de fonds minimale (5 % jusqu'à 500 000 $, 10 % sur l'excédent jusqu'à 1,5 million), l'assurance prêt obligatoire sous 20 % de mise de fonds (prime de 2,80 % à 4,00 % ajoutée au prêt), et le test de résistance, qui oblige à se qualifier au plus élevé de 5,25 % ou du taux contractuel plus 2 points, donc à 6,09 % sur un prêt à 4,09 %. Un emprunt type de 400 000 $ sur 25 ans à 4,09 % revient à environ 2 124 $ par mois.
Les sept étapes d'une hypothèque, dans l'ordre où elles arrivent
- La préapprobation. Avant de visiter quoi que ce soit. Elle fixe votre budget réel, bloque un taux pendant 90 à 120 jours et donne du poids à vos offres. C'est gratuit. Voir la préapprobation hypothécaire.
- La mise de fonds. 5 % minimum jusqu'à 500 000 $, 10 % sur la tranche entre 500 000 $ et 1,5 million, 20 % au-delà ou pour éviter l'assurance. Le CELIAPP et le RAP se cumulent pour la bâtir. Voir la mise de fonds minimale, RAP ou CELIAPP et le don de mise de fonds.
- L'assurance prêt. Obligatoire sous 20 % de mise de fonds. Prime de 2,80 %, 3,10 % ou 4,00 % du prêt selon le financement, ajoutée au capital; sa TVQ de 9,975 % se paie comptant chez le notaire. Voir l'assurance prêt hypothécaire.
- Le taux et le terme. Fixe ou variable, 1 à 10 ans. Le taux affiché n'est pas le taux signé : tout se négocie. Voir les taux du jour et fixe ou variable.
- L'amortissement. 25 ans par défaut, 30 ans possible pour un premier acheteur ou une construction neuve avec prêt assuré, contre un supplément de prime de 0,20 point. Plus long, c'est moins par mois et plus d'intérêts au total.
- La qualification. Deux ratios sur vos revenus bruts (ABD autour de 39 %, ATD autour de 44 %), la cote de crédit, et le test de résistance au plus élevé de 5,25 % ou de votre taux plus 2 points. Voir quel salaire pour acheter et la cote de crédit.
- Le notaire. L'acte d'hypothèque est signé chez le notaire en même temps que l'acte de vente. Le prêteur verse les fonds au notaire, qui règle le vendeur, les ajustements et sa propre facture. Voir les frais de notaire.
Les taux du moment, et banque par banque
Au 13 septembre 2026, le taux directeur de la Banque du Canada est à 2,25 % (septième maintien d'affilée, prochaine décision le 28 octobre), le taux préférentiel des grandes banques à 4,45 %, le meilleur fixe 5 ans assuré du marché à 4,09 % et le variable autour de 3,35 %. Le taux conventionnel 5 ans affiché que publie la Banque du Canada est à 6,09 %, inchangé depuis le 7 janvier : deux points entre la vitrine et le prêt réellement signé.
Nous avons lu, le même jour, la grille officielle de dix prêteurs. Chaque page donne le taux affiché, le taux spécial, le variable, le versement sur 400 000 $ et l'écart avec le meilleur taux du marché :
- Taux hypothécaire TD : 5 ans spécial 4,94 %, variable 4,24 % sur un préférentiel TD de 4,60 %.
- Taux hypothécaire RBC : 5 ans spécial 4,89 %, variable 3,98 %, l'un des plus bas.
- Taux hypothécaire BMO : 5 ans 4,84 % (assuré 4,74 %), variable 4,10 %.
- Taux hypothécaire Desjardins : 5 ans promotionnel 4,69 %, variable 4,10 %, variable protégé plafonné à 7,54 %.
- Taux hypothécaire Banque Nationale : 5 ans promo 4,84 % (assuré 4,69 %), 3 ans 4,69 %, variable 4,10 %.
- Taux hypothécaire Banque Scotia : 5 ans affiché 6,09 %, FlexValeur 5 ans 4,90 %.
- Taux hypothécaire CIBC : 5 ans 4,94 %, 5 ans à ratio élevé 4,59 %, variable 3 ans 4,05 %.
- Taux hypothécaire Banque Laurentienne : affiché 6,29 %, taux vedette 4,99 %, variable 4,10 %.
- Taux hypothécaire Banque Manuvie : 5 ans aussi bas que 4,69 %, 4,39 % à quotité élevée.
- Taux hypothécaire First National : 5 ans assuré 4,79 %, ajustable assuré préférentiel moins 0,75.
Lecture rapide : entre le meilleur 5 ans assuré du marché (4,09 %) et l'offre spéciale moyenne des grandes banques (autour de 4,85 %), il y a environ 75 points de base. Sur 400 000 $, c'est près de 170 $ par mois, plus de 10 000 $ sur cinq ans. C'est l'argent que la négociation, ou un courtier hypothécaire, va chercher.
Les trois règles qui décident du montant
Le montant qu'un prêteur vous accorde dépend de trois règles : la mise de fonds, qui fixe le prêt maximal et l'obligation d'assurance; l'assurance prêt, dont la prime s'ajoute au capital sous 20 % de mise de fonds; et le test de résistance, qui vous qualifie à un taux fictif deux points au-dessus du vôtre. Ces trois règles expliquent pourquoi un ménage qui « peut payer » 2 124 $ par mois doit prouver qu'il pourrait en payer environ 2 600 $.
| Prix | Mise de fonds minimale | Prime SCHL (5 % de mise) | Testé à |
|---|---|---|---|
| 400 000 $ | 20 000 $ | 15 200 $ (4,00 %) | 6,09 % sur un prêt à 4,09 % |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 19 000 $ (4,00 %) | 6,09 % |
| 750 000 $ | 50 000 $ (5 % + 10 %) | 28 000 $ (4,00 %) | 6,09 % |
| 1 500 000 $ | 125 000 $ | 55 000 $ (4,00 %) | 6,09 % |
Plafond assurable de 1,5 million et amortissement de 30 ans pour les premiers acheteurs en vigueur depuis le 15 décembre 2024. La TVQ de 9,975 % sur la prime se paie comptant.
La page de la mise de fonds détaille les paliers, et notre calculateur hypothécaire applique la prime automatiquement. Si le prêteur dit non, la page sur l'hypothèque refusée passe en revue les causes réparables.
Fixe ou variable, 25 ou 30 ans : les deux choix qui coûtent le plus
Fixe ou variable. Le fixe achète la certitude : le versement ne bouge pas pendant le terme. Le variable suit le taux préférentiel et donc la Banque du Canada; il part aujourd'hui environ 70 points de base sous le fixe (3,35 % contre 4,09 %), ce qui est l'écart le plus favorable au variable depuis longtemps. La règle honnête : si une hausse de deux points vous mettrait en difficulté, prenez le fixe; sinon, le variable a l'avantage statistique et se convertit en fixe sans pénalité dans la plupart des contrats. Le calcul sur votre montant est dans fixe ou variable.
25 ou 30 ans. Sur 400 000 $ à 4,09 %, passer de 25 à 30 ans baisse le versement d'environ 200 $ par mois, mais ajoute des dizaines de milliers de dollars d'intérêts sur la vie du prêt et, en prêt assuré, 0,20 point de prime. C'est un outil pour respirer les premières années, à réévaluer au renouvellement.
Banque ou courtier hypothécaire. La banque vous offre sa grille; le courtier compare plusieurs prêteurs, dont des prêteurs non bancaires comme First National ou Manuvie qui ne vendent que par courtier. Il est payé par le prêteur, pas par vous. Voir courtier hypothécaire ou banque.
Après la signature : ce qui coûte cher quand on l'ignore
- La pénalité de remboursement anticipé. Trois mois d'intérêts sur un variable; le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux sur un fixe, calculé sur le taux affiché, ce qui peut atteindre plusieurs milliers de dollars. Voir la pénalité hypothécaire.
- Le renouvellement. Votre prêteur vous envoie une offre; rien ne vous oblige à l'accepter. Commencez à comparer quatre mois avant l'échéance. Voir le renouvellement hypothécaire.
- Le refinancement et la marge. Utiliser la valeur nette de la maison, jusqu'à 80 % de sa valeur, pour rénover, consolider ou investir. Voir refinancer sa maison et la marge de crédit hypothécaire.
- La vente avant la fin du terme. Transférer l'hypothèque sur la nouvelle propriété évite la pénalité; notre calculateur de produit net vendeur met la pénalité dans le décompte.
Les cas particuliers
Travailleur autonome : les prêteurs regardent deux ans d'avis de cotisation, et certains acceptent un revenu déclaré différemment. Conjoints de fait : les deux revenus comptent, mais la propriété doit être structurée par écrit. Hypothèque inversée : pour les 55 ans et plus, libérer de la valeur nette sans versement mensuel, à un taux plus élevé. Prévisions 2027 : ce que les institutions anticipent pour le taux directeur et les taux fixes.
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Questions fréquentes sur l'hypothèque au Québec
Quel est le taux hypothécaire actuel au Québec?
Au 13 septembre 2026, le meilleur taux fixe 5 ans assuré du marché est à 4,09 % et le variable à environ 3,35 % (relevé Ratehub du 11 septembre); les offres spéciales des grandes banques se situent entre 4,69 % et 4,99 % sur 5 ans, et leur taux affiché à 6,09 %. Le taux directeur est à 2,25 %, prochaine décision le 28 octobre 2026.
Quelle mise de fonds faut-il pour une hypothèque au Québec?
5 % du prix jusqu'à 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million; 20 % au-delà de 1,5 million ou pour éviter l'assurance prêt. Sous 20 %, une prime de 2,80 % à 4,00 % du prêt s'ajoute au capital, et sa TVQ de 9,975 % se paie comptant chez le notaire.
C'est quoi le test de résistance hypothécaire?
Une règle fédérale qui oblige le prêteur à vérifier que vous pourriez payer votre hypothèque au plus élevé de 5,25 % ou de votre taux contractuel plus 2 points. À 4,09 %, vous êtes donc qualifié à 6,09 %. C'est ce test, pas le taux réel, qui fixe le montant maximal qu'on vous prête.
Fixe ou variable en 2026?
Le variable part environ 70 points de base sous le fixe (3,35 % contre 4,09 %) et suit la Banque du Canada, dont le taux directeur est en pause à 2,25 %. Il gagne si les taux restent stables ou baissent; le fixe protège si votre budget ne tolère pas une hausse de deux points. La plupart des contrats permettent de convertir un variable en fixe sans pénalité.
Combien coûte une hypothèque de 400 000 $ par mois?
Environ 2 124 $ par mois sur 25 ans à 4,09 %, autour de 1 920 $ sur 30 ans, et 2 657 $ à 6,09 %, le taux du test. Ajoutez les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation et le chauffage, que le prêteur inclut dans ses ratios.
Publié le 13 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet
Information générale en date du 13 septembre 2026. Sources : Banque du Canada (décision du 2 septembre 2026, taux conventionnel 5 ans affiché), relevé Ratehub du 11 septembre 2026, règles fédérales de mise de fonds et d'amortissement en vigueur depuis le 15 décembre 2024, barème de primes des assureurs hypothécaires, sites officiels des dix prêteurs cités (lus le 13 septembre 2026). Les taux changent sans préavis; le taux qui vous sera consenti dépend de votre dossier.