Marché · Tarifs américains · Mis à jour le 5 septembre 2026
Ce n'est plus une menace, c'est en vigueur. Voici, chiffres officiels à l'appui, ce que la guerre tarifaire fait au marché immobilier du Québec, ce que les Américains disent du leur, et une réponse franche à la question que tout le monde pose : acheter maintenant ou attendre.
Depuis le 22 août 2026, les États-Unis appliquent un tarif de 50 % sur environ 20 milliards de dollars américains de produits canadiens, y compris des produits conformes à l'ACEUM, et le Canada riposte dollar pour dollar à partir du 8 septembre. Pour le marché immobilier du Grand Montréal, l'effet passe par trois canaux : l'emploi (le Québec est la seule province à perdre des emplois sur douze mois), les taux (aucune grande banque ne prévoit de baisse du taux directeur avant 2028, la prochaine mouvance est une hausse) et les coûts de construction (+2,5 % à Montréal en un seul trimestre). Aucune institution ne prévoit de baisse marquée des prix : l'ACI voit +1,1 % en 2027, la SCHL +3,5 % après un léger recul en 2026. Le marché ne s'effondre pas, il se rééquilibre.
L'été devait se terminer par une entente. Il s'est terminé par une escalade. Le 22 août, après l'échec des négociations, Washington a mis en vigueur un tarif de 50 % sur environ 20 milliards de dollars américains de produits canadiens (ciment, meubles, papier, textiles, produits laitiers, matériaux de construction, pièces d'auto, vin). Ce tarif s'applique même aux produits conformes à l'ACEUM, ce qui érode dans les faits la protection de l'accord. Le premier ministre Carney a quitté la table le même jour. Ottawa riposte à partir du 8 septembre avec des contre-tarifs de 15, 25 et 50 % sur 27,6 milliards de dollars de produits américains.
Le contexte juridique a changé lui aussi. La Cour suprême des États-Unis a invalidé le 20 février 2026 les tarifs dits d'urgence; l'administration les a remplacés par d'autres outils. Et le 1er juillet, lors de l'examen conjoint de l'ACEUM, les États-Unis ont refusé la prolongation de 16 ans : l'accord n'est pas mort, mais il passe en révision annuelle jusqu'en 2036.
| Mesure américaine | Taux | Depuis | Ce qui est touché |
|---|---|---|---|
| Tarif général hors ACEUM | 10 % | 24 juillet 2026 | Produits non conformes à l'accord |
| Article 338 (Tariff Act de 1930) | 50 % | 22 août 2026 | Ciment, meubles, papier, lait, matériaux de construction, pièces d'auto, même conformes à l'ACEUM |
| Acier, aluminium, cuivre | 50 % | 2025, élargi en avril 2026 | Sur la valeur totale du produit depuis avril |
| Automobiles | 25 % | 2025 | Contenu non américain des véhicules |
| Bois d'œuvre | 10 % + droits compensateurs | 2025 | Armoires de cuisine à 25 %, puis 50 % au 1er janvier 2027 |
Sources : Québec.ca (mise à jour du 28 août 2026), fiche de la Maison-Blanche du 20 juillet 2026, liste des contre-tarifs de Finances Canada du 26 août 2026.
Le tarif de 50 % touche 7,7 milliards de dollars d'exportations québécoises, soit plus de 9 % de ce que la province vend aux États-Unis (Radio-Canada, 22 août 2026). Lait, aluminium, acier, bois, meubles, ciment : les secteurs visés sont concentrés ici. Selon l'Enquête sur la population active du 4 septembre, le Québec est la seule province à avoir perdu des emplois sur douze mois (54 000 de moins), avec un recul de 19 000 en août seulement et de 21 000 à Montréal. Le taux de chômage québécois reste bas (5,6 %, contre 6,9 % en Ontario), mais la tendance a tourné.
Desjardins prévoit une croissance québécoise de 0,4 % en 2026 et de 1,4 % en 2027 (perspectives du 20 août). Le Canada dans son ensemble a pourtant affiché la meilleure croissance du G7 au deuxième trimestre (+3,3 % annualisé), mais ces données précèdent le tarif de 50 %.
Pourquoi ça compte pour une maison : l'immobilier suit l'emploi avec six à douze mois de retard. Les pertes d'emplois de l'été se verront dans les demandes de préapprobation de l'hiver. Ce n'est pas un effondrement, c'est une demande qui se raréfie pendant que l'offre grossit.
La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre 2026, pour la septième décision consécutive. Le communiqué cite explicitement « les nouveaux droits de douane américains et les contre-mesures canadiennes » comme source d'incertitude, et note que « les conditions financières se sont resserrées depuis juillet et les taux des obligations à long terme ont monté, y compris au Canada ». Autrement dit : un taux directeur en pause n'empêche pas un cinq ans fixe de monter, puisque les taux fixes suivent les obligations. Notre page taux directeur est mise à jour à chaque annonce; la prochaine est le 28 octobre 2026.
| Banque | Taux directeur fin 2026 | Fin 2027 |
|---|---|---|
| TD, BMO | 2,25 % | 2,25 % |
| CIBC, Desjardins, Banque Nationale | 2,25 % | 2,75 % |
| Scotia | 2,75 % | 3,00 % |
| RBC | 2,25 % | 3,25 % |
Aucune des sept grandes banques ne prévoit de baisse. La majorité situe la première hausse au premier semestre 2027; Scotia et la Banque Nationale la voient dès l'automne 2026. Au 4 septembre, les meilleurs taux affichés étaient de 4,09 % pour un cinq ans fixe et d'environ 3,35 % pour un cinq ans variable. Le détail des scénarios est sur prévisions des taux hypothécaires 2027.
Le marché américain vit depuis deux ans ce qui commence chez nous. En juillet 2026, Redfin comptait 967 000 acheteurs actifs contre 1,46 million de vendeurs, soit 51 % de vendeurs en surplus, un record. Les constructeurs sont à 35 sur l'indice de confiance de la NAHB, sous 40 pour un seizième mois de suite; 35 % d'entre eux baissent leurs prix et 63 % offrent des incitatifs. Les prix, eux, ne tombent pas : Fannie Mae prévoit +2,3 % en 2026 et +1,0 % en 2027, Goldman Sachs +0,8 % puis +2,3 %, et Zillow une année plate.
Le point qui nous touche directement : la Réserve fédérale n'est plus en mode baisse. Son nouveau président, Kevin Warsh, a parlé fin août d'une inflation de 3,7 % sur douze mois, nourrie par le pétrole, et les marchés donnaient 60 à 66 % de probabilité d'une hausse de taux le 16 septembre. Le taux hypothécaire américain sur 30 ans était à 6,71 % le 3 septembre (Freddie Mac). Quand les taux longs américains montent, les nôtres suivent, quoi que fasse la Banque du Canada.
Leur réponse qui fonctionne mérite d'être notée : les concessions du vendeur (présentes dans 46 % des ventes américaines), les incitatifs et une mise en marché plus rigoureuse, plutôt que des baisses de prix massives.
| Source (date) | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| ACI (15 juillet 2026) | Ventes -1,4 %, prix moyen +1,1 % | Ventes +3,7 %, prix +1,1 % |
| SCHL (22 juillet 2026) | Ventes -2,8 %, prix -0,6 %, mises en chantier -6,8 % | Prix +3,5 %, ventes +3,4 % |
| TD, Québec (19 janvier 2026) | Prix +8,2 % | Prix +4,4 %, ventes +6,9 % |
| Royal LePage (14 juillet 2026) | Grand Montréal +5 % d'ici décembre | Non publié |
| APCIQ (14 juillet 2026) | Ventes Québec -6 %, unifamiliale +5 % | Attendu en décembre |
Deux nuances honnêtes. La SCHL voit les prix canadiens reculer légèrement en 2026 alors que l'ACI les voit monter; la vérité sera probablement entre les deux. Et TD, très optimiste en janvier, parlait en juillet de prix « fermes mais en décélération » et de ventes « à croissance nulle en moyenne sur 2026-2027 » pour le Québec. Personne ne prévoit d'effondrement; personne ne prévoit de boom. Notre dossier prévisions du marché immobilier 2027 compile toutes les sources publiées.
Les statistiques d'août de l'APCIQ, publiées le 4 septembre, montrent un marché qui se rééquilibre sans céder sur les prix : 2 853 ventes dans la RMR (-13 %, sixième mois de baisse), 20 128 inscriptions en vigueur (+18 %), et sur la Rive-Sud, la plus forte hausse de l'offre de toutes les couronnes (+28 %). Les prix tiennent : 650 000 $ pour l'unifamiliale de la RMR (+2,8 %), 437 250 $ pour la copropriété (+3,6 %). L'APCIQ note que le rééquilibrage « gagne désormais les couronnes ».
| Secteur (août 2026) | Unifamiliale médiane | Sur un an | Délai de vente |
|---|---|---|---|
| Île de Montréal | 820 000 $ | +2 % | 57 jours |
| Rive-Sud | 655 000 $ | +4 % | 37 jours, le plus court |
| Laval | 642 750 $ | +7 % | 40 jours |
| Rive-Nord | 600 000 $ | +4 % | 37 jours |
| Vaudreuil-Soulanges | 645 500 $ | +1 % | 50 jours |
Appliquées à la médiane de la Rive-Sud, les prévisions institutionnelles donnent un intervalle étroit pour 2027 : entre 651 000 $ (scénario SCHL 2026) et 684 000 $ (scénario TD Québec), soit un écart de 5 %. Ce sont des prévisions provinciales ou nationales, pas des prévisions locales; le détail secteur par secteur est sur prix des maisons par ville et sur le marché immobilier de Montréal.
Notre lecture d'équipe, construite à partir des prévisions ci-dessus. Les probabilités sont un jugement, pas une donnée.
Les dates à surveiller : la Réserve fédérale le 16 septembre, les statistiques de septembre de l'APCIQ vers le 6 octobre, l'emploi de septembre le 9 octobre, et la Banque du Canada le 28 octobre avec ses nouvelles prévisions. Si les délais de vente de la Rive-Sud dépassent 45 jours deux mois d'affilée, le marché sera passé du côté de l'acheteur.
La bonne question n'est pas « les prix vont-ils baisser? », puisqu'aucune institution ne le prévoit de façon significative. C'est « mon paiement tient-il si mon taux est à 5 % au renouvellement? ». Sur 500 000 $ amortis sur 25 ans, la mensualité est d'environ 2 655 $ à 4,09 %, 2 460 $ à 3,35 % (variable) et 2 965 $ à 5,20 %, le taux cinq ans que la SCHL utilise dans ses projections. Chaque quart de point vaut environ 70 $ par mois. Notre calculateur hypothécaire fait le calcul avec vos chiffres.
Statistique Canada mesure une hausse de 2,5 % des coûts de construction résidentielle à Montréal au deuxième trimestre, en un seul trimestre, et cite explicitement les droits de rétorsion. Altus prévoit 4 % et plus par année, les métaux étant la pression dominante. Les mises en chantier québécoises résistent (+14 % en juillet sur un an, 31 376 depuis le début de l'année), mais l'unifamiliale neuve recule de 12 % dans la RMR et la Banque Nationale anticipe une construction « particulièrement faible en 2027 et au-delà ». Pour un acheteur de neuf, ça veut dire des promoteurs avec des invendus à écouler cet hiver, et un remboursement de TPS qui rend l'écart avec la revente plus petit qu'il n'y paraît.
Pas selon les institutions. L'ACI prévoit +1,1 % en 2026 et en 2027, la SCHL -0,6 % puis +3,5 %, TD +4,4 % pour le Québec en 2027. L'effet des tarifs se voit d'abord sur les ventes (moins nombreuses), les délais (plus longs) et l'offre (plus abondante), pas sur les prix, qui tiennent grâce à l'abordabilité relative du Québec par rapport à l'Ontario et à la Colombie-Britannique, où les prix reculent de 4 à 5 %.
Aucune des sept grandes banques canadiennes ne prévoit de baisse du taux directeur. La majorité voit une hausse au premier semestre 2027, vers 2,75 %; RBC va jusqu'à 3,25 % fin 2027. Les taux fixes, eux, suivent les obligations et ont déjà commencé à monter malgré la pause de la Banque du Canada.
Le taux directeur ne devrait pas bouger le 28 octobre selon la majorité des banques, mais les prévisions économiques publiées ce jour-là peuvent faire bouger les taux fixes. Une préapprobation avant l'annonce gèle votre taux pendant 90 à 120 jours : c'est la façon la plus simple de traverser la date sans risque.
Pas encore. À 37 jours de délai moyen, c'est le marché le plus rapide du Grand Montréal, mais l'offre a bondi de 28 % en un an. Au-delà de 45 jours pendant deux mois consécutifs, on parlera d'un marché à l'avantage de l'acheteur. Nous mettons cette page à jour à chaque publication de l'APCIQ.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 5 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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